03-04-2007 Noticias Vivienda

Adiós al boom inmobiliario. Esta realidad no significa que no se sigan vendiendo pisos en España, sino que los promotores se están replanteando ya sus estrategias. La subida de tipos de interés y de precios ha contribuido a que algunos mercados, como el de segunda vivienda, con mayor componente inversor, estén más afectados. La venta de viviendas en la playa es la que más está sufriendo la desaceleración, sobre todo en Andalucía.

No son pocas las entidades que empiezan a dar la voz de alarma de que el mercado inmobiliario se ralentiza.

Esta afirmación no es nueva, pero algunos expertos del sector prefieren hablar de normalización, antes de desaceleración, que tiene mayores connotaciones negativas.

Jean-Claude Trichet, presidente del Banco Central Europeo, ha sido el último en anunciar esta tendencia, en declaraciones al diario Expansión.

“Hay una cierta desaceleración en los mercados inmobiliarios nacionales, sobre todo en España”, subrayó. Trichet explicó que en la zona euro se observa un mercado con un crecimiento de los préstamos hipotecarios muy dinámico, del 9,4% en el último año.

“Este dinamismo fue uno de los elementos que el BCE tomó en consideración en su toma de decisiones” sobre los tipos de interés, apuntó. En febrero del 2007, los préstamos han aumentado a un ritmo del 10%, por lo que el mercado ya avanza nuevas subidas de los tipos. Una nueva subida del precio del dinero afectará al inmobiliario español.

Esta realidad ya la anticipó Enrique Aldama, presidente de Seopan:

“Si el sector sufre una caída de 100.000 viviendas, supondrá la destrucción de 200.000 empleos en los próximos años, una cifra nada despreciable”.

Según Miguel Pinto, director de investigación de mercado y consultoría de grupo 3i, esta desaceleración se explica por “la subida de los tipos de interés y por el umbral de precios al que se ha llegado en algunas ciudades, como Madrid o Barcelona”.

Un hecho que demuestra esta línea es que los plazos para vender una vivienda nueva se están alargando de forma notable. Antes, se vendía todo sobre plano, mientras que ahora ya es normal que alrededor del 10% de una promoción quede disponible una vez finalizada la construcción.

Según Alberto Prieto. socio de Knight Frank, “los promotores han hecho un alto en el camino y están replantando el futuro de sus compañías”.

Este experto consultor explica que tras los últimos movimientos corporativos, “las grandes promotoras están ganando peso en micromercados”.

Es decir, inmobiliarias como Sacyr Vallehermoso, Reyal-Urbis o ING Real State están adquiriendo terrenos en ciudades como León, Alicante o Guadalajara, algo impensable hace unos años.

También, todas las compañías del sector inmobiliario se están posicionando en Europa del Este. Además, están intentando ganar peso en su división patrimonialista, que produce ingresos más recurrentes.

Y, por último, está surgiendo un mercado secundario en el que los promotores se venden el suelo finalista entre ellos. “Esto implica que el riesgo esté menos concentrado, las carteras sean más diluidas y se disponga de menos suelo en una misma plaza”, apunta Prieto.

Uno de los motivos que pueden acentuar esta situación de incertidumbre es la alta tasa de préstamos hipotecarios.

El porcentaje financiado sobre el valor de tasación sobre la primera vivienda es del 71,9%, para el primer acceso del 79,5% y para la reposición del 54,8%, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

La subida de precios de la vivienda y sobre todo el repunte de los tipos de interés han provocado que el esfuerzo financiero de los hogares españoles para adquirir una vivienda haya pasado del 25% en el 2006 al 27% este año.

Julio Gil, gerente de APCE, prefiere no ser alarmista: “No se puede dramatizar, ya que venimos de una época con un crecimiento excepcional. La anterior situación era insostenible”.

La venta de viviendas en la playa es la que más está acusando la desaceleración.

“Eso se explica porque tiene un mayor componente de inversión y porque la repercusión que está teniendo la corrupción de la Costa del Sol en mercados como el británico o el alemán no favorece la demanda internacional”, apunta Miguel Pinto.

Del mismo parecer es José Luis Marcos, presidente de Roan: “No navegamos en los mejores tiempos, pero la vuelta a la normalidad conllevará que desaparezcan los empresarios oportunistas, que se han enriquecido los últimos años gracias al ladrillo”.

Según varios expertos, la costa de Andalucía y la Comunidad Valenciana son las que más están sufriendo la recesión de ventas en el mercado internacional, incluso existe sobreoferta.

Por el contrario, Catalunya y Murcia están manteniendo sus ritmos.

En la primera región, la compra de segunda vivienda por parte de los propios catalanes está contribuyendo a que se mantenga el equilibrio entre oferta y demanda;
mientras que en Murcia todavía ciudadanos madrileños y del centro del país siguen adquiriendo viviendas.

Miguel Pinto prevé que este año el precio de la vivienda nueva crecerá un 7%.

El último informe inmobiliario de BBVA recoge que la oferta de vivienda nueva se acomodará a las nuevas condiciones de demanda, “lo que apoyará que el precio de la obra nueva registrará un aterrizaje suave, cerrando 2007 con un crecimiento interanual de entre el 5% y el 3%”.

03-04-2007 La Vanguardia