01-06-2005 Construcción, Vivienda Valladolid

01-06-2005 Vocento/VMT

Valladolid - El exceso de oferta provoca en un año la caída a la mitad de la construcción de viviendas

Las promotoras reconocen problemas para la venta cuando el piso supera la barrera de los 240.000 Euros. Hasta mayo se concedió autorización para 608 casas y pisos frente a los 1.500 del mismo periodo del 2005.

Tiempo de reposo tras un año de cifras máximas. Los promotores, los constructores de viviendas en Valladolid levantan el pie del acelerador y prevén que el 2005 finalice con menos peticiones de licencias de obra y para menos viviendas que en el 2004. Los grupos inmobiliarios, motores de la actividad constructora en los últimos años, consideran que existe un exceso de oferta que conviene reducir antes de seguir adelante en la edificación de bloques. Como consecuencia de esta actitud se barrunta una caída en las cifras que a final de año podría situarse en torno a la mitad de las 4.536 que obtuvieron autorización municipal el año pasado.

Los números indican que muchas de las autorizadas hasta el mes de diciembre último se hallan en estos momentos en el comienzo del proceso de construcción y comercialización, por lo que resulta lógico que, salvo la llegada de nuevas sociedades inmobiliarias o la apertura de sectores de desarrollo urbano, las firmas consolidadas prefieran rematar lo iniciado antes de aventurarse en otros proyectos.

Los datos recogidos por la firma Foro Estudios, especializada en el análisis de mercados inmobiliarios señalaban en el mes de marzo la existencia de 30 promociones con un volumen de producto a la venta de 1.758 viviendas. Las magnitudes recopiladas en el informe de esta firma señalan unas ventas medias de 2,5 viviendas por promoción al mes y una duración de las ventas hasta completar todos los pisos del inmueble de 23,4 meses. ‘Es un momento con un importante volumen en la oferta de pisos’, reconocen desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid (Aspriva), organización que agrupa a la mayor parte de las grandes, medianas e incluso pequeñas sociedades y empresas que trabajan en Valladolid.

El mercado no da todavía muestras de agotamiento, aunque en ocasiones tiene dificultades para asimilar tantos productos al mismo tiempo. Según la explicación de los expertos, en Valladolid pueden distinguirse tres grandes grupos de compradores de vivienda. El primero, situado en una base estrecha de la columna de demandantes, agrupa a quienes buscan una primera vivienda y a las personas con más dificultades para acceder a la propiedad. ‘Clientes de viviendas de protección oficial’, resumen los técnicos. Compradores que asumirían una letra mensual máxima por debajo de los 600 Euros. Después, la columna de los compradores engorda para acoger ‘a quienes igual pueden acceder a una vivienda de precio de la comunidad (VPC) o a una de precio libre en torno a los 240.000 Euros’. Esta distinción engloba a la mayor parte de los adquirentes. Vecinos con capacidad económica para hacerse cargo mediante hipoteca de una letra con un valor máximo mensual de 720 Euros.

A medida que se asciende en el precio de la vivienda adelgaza la cifra de potenciales compradores. En el tercer nivel surgen quienes demandan una casa para la que pueden pagar una cuota mensual de la hipoteca de entre 900 y 1.000 Euros. ‘El problema es que, a los precios a los que las empresas compran los suelos en la ciudad, y teniendo en cuenta el coste de repercusión por vivienda, el precio final de los pisos comienza a rondar en muchas zonas los 300.000 Euros y más, lo cual dificulta el acceso para el segundo grupo de compradores, el más numeroso’, comentan en Aspriva. En este tercer nivel los precios absolutos alcanzan cifras máximas de hasta 536.972 Euros

A medida que las cantidades se desvían hacia la parte alta de la tabla, a los promotores les resulta más complicado encontrar interesados en sus últimas construcciones. ‘Ahora es necesario aquilatar mucho y proyectar bien los costes, en función del precio de repercusión del suelo’, comentan los promotores consultados. El precio medio de la vivienda de 90 metros cuadrados, según Foro Estudios, es en Valladolid de 237.571 Euros, lo que situaría a la mayor parte de los pisos en comercialización dentro de ese coste diana que facilita el acceso a la propiedad al conjunto más numeroso de ciudadanos. ‘Parejas en las que ambos miembros trabajan y pueden enfrentar una cuota hipotecaria de 720 Euros’, dicen los especialistas.

El coste medio de un piso en Valladolid ha sufrido en algo más de un año un incremento de 33.000 Euros. En enero del 2004 Foro Estudio situaba el precio medio en 204.669 Euros. Precios más altos y más oferta provocan más elevados conjuntos de pisos en espera de comercialización. Si a comienzos del 2004 los expertos contabilizaban 362 viviendas de las 1.518 a la venta durante el ejercicio, lo que suponía el 24%, en la actualidad esperan un comprador 578 viviendas, el 33% de las 1.758 en proceso de enajenación en el último ejercicio económico.

La demora, añaden los expertos, tiene otros componentes, como las expectativas creadas ante el anuncio de nuevas promociones de pisos protegidos en áreas como Los Santos Pilarica.