08-10-2007 Informes

La desaceleración del precio del ladrillo es un “reajuste natural” del propio mercado y no una respuesta a la incapacidad de compra del demandante. Esta es la principal conclusión a la que ha llegado el informe sobre el estado de la vivienda que ha elaborado por expertos de la Universidad Pompeu-Fabra a partir de las operaciones realizadas por la franquicia inmobiliaria Tecnocasa. Una circunstancia “coyuntural” que obligará a la cadena a “reajustar sus planes de crecimiento acorde con la situación del sector y sus previsiones de futuro”.

La Escuela Superior de Comercio internacional (ESIC) -dependiente de la Universidad Pompeu Fabra- ha realizado un estudio sobre el estado del mercado inmobiliario a partir de los datos registrados por Tecnocasa, una información fruto de las operaciones de compra-venta de inmuebles que las oficinas han cerrado desde principios de año.

El informe, que compara los resultados del primer semestre del presente ejercicio con los del mismo periodo de 2006, ha intentado arrojar un poco de luz sobre la incertidumbre existente en el mercado, concluyendo que definitivamente existe una desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda y, lo más importante, los factores que han contribuido al hecho.

En concreto, después de analizar las transacciones en más de una decena de ciudades españolas representativas, el estudio determina que el precio del ladrillo ha aumenta un 5,45% desde enero, en relación con 2006. Un porcentaje muy inferior al registrado en años anteriores que da buena muestra de la ralentización del incremento.

En palabras de Jaume García, catedrático de Economía Aplicada de la UPF y director del informe, “aunque no se puede dejar de lado la heterogeneidad entre las diferentes ciudades referencia, si es cierto que existe una desaceleración en el crecimiento del precio de la vivienda, ahora bien, matizado por diversos shocks cualitativos que influyen en el comprador y en el vendedor”.

“Actualmente no sólo hay que hablar de burbuja sino de bola de cristal”, ha manifestado García como respuesta a las especulaciones que de un tiempo a esta parte copan cualquier conversación sobre el asunto.

En este punto, García ha matizado que “la desaceleración de los precios no sólo se debe a la subida de los tipos y una disminución de la demanda que, a día de hoy, no es notable. Hay que tener en cuenta la reacción del vendedor y el comprador ante las especulaciones que tratan de aclarar el futuro. Las informaciones contradictorias provocan una cautela en los demandantes y, al mismo tiempo, una respuesta en el vendedor que tiende a ajustarse a la realidad”.

Así, ha querido el experto en economía dar por zanjadas las argumentaciones que conducen a pensar que estamos ante una crisis. “La diferencia es que antes se vendía casi todo y ahora el vendedor tiene que ajustar verdaderamente el precio de su vivienda”.

Una realidad que, como ha explicado, acompaña una dilatación del tiempo que tarda en venderse un inmueble. A este respecto, García ha matizado que “analizando el tiempo medio de venta según las operaciones de la red de Tecnocasa, podemos fijar en cuatro meses el periodo que se tarda en cerrar una transacción, unos 18 días más en total que en el mismo periodo del año pasado”.

Además de los datos facilitados por Tecnocasa, los analistas han contado con los resultados de las operaciones de Kiron, la red de franquicias financieras del Grupo. Entre las conclusiones más interesantes, directamente relacionadas con el estado del mercado, destaca que el importe del total de hipotecas contratadas ha aumentado un 7,85%, fijándose el precio de un préstamo de media en 185.642 Euros.

Otras conclusiones desprendidas del estudio de los datos muestran que el tiempo medio de una hipoteca se ha elevado hasta los 40 años, y que el perfil de comprador es el de una persona entre 25 y 35 años, soltero, con estudios primarios, contrato indefinido, de nacionalidad española y con una renta media neta mensual inferior a 1.500 Euros.

En el mismo sentido, resalta un incremento en el número de personas inmigrantes que se lanzan a la compra de una vivienda y, por ende, a la solicitud de una hipoteca. Por nacionalidades, los ecuatorianos son los principales compradores de otra nacionalidad, un 9,82% del total, seguidos de marroquíes (4,41%), rumanos (3,20) y colombianos (2,53).

Como no podía ser de otra manera, gran parte de las especulaciones sobre “qué pasará” en el futuro están directamente relacionadas con la actividad de las agencias de intermediación inmobiliaria. En este punto, el presidente del Grupo Tecnocasa para España, Angelo Ciacci, ha sido claro al reconocer que “la circunstancia que atraviesa el mercado en estos días va a incidir directamente sobre los planes de expansión de todas las enseñas de nuestra compañía”.

En cualquier caso, ha querido dejar patente que “casos como el de Llaneras -la cadena valenciana que la semana pasada cerraba sus puertas- no tienen ninguna relación con la marcha de nuestro negocio, porque son negocios totalmente diferentes”. Así ha querido alejar cualquier amenaza del futuro de Tecnocasa, añadiendo que la cadena valenciana se dedicaba a la promoción, no a la intermediación.

Sobre el “reajuste” que va a sufrir el plan de crecimiento del Grupo, Ciacci ha comentado que “vamos a tener que replantear la situación de cara a los próximos cinco o seis años, para adaptar la oferta a la demanda y a las necesidades del mercado, aunque si puedo adelantar que nuestro reto de futuro es alcanzar los 2.000 puntos de venta”. Una cifra que hace referencia al número de activos que podría alcanzar en el futuro la suma de locales de las cuatro enseñas de la compañía italiana: Tecnocasa y Tecnorete (primera y segunda marca de agencias inmobiliarias), Kiron y Épicas (primera y segunda marca de servicios financieros).

Respecto a cuantas oficinas podrían cerrar sus puertas, el presiente del Grupo ha sido muy cauto y no ha querido dar cifras oficiales, si bien ha adelantado que alrededor de 160 franquiciados podrían ser liberados del contrato de franquicia o sustituidos por otro emprendedor, para adaptarse a las exigencias del futuro.

Actualmente, el Grupo italiano cuenta en España con 890 agencias Tecnocasa y 225 puntos de venta Kiron, oficinas que, sumadas a los locales de sus segundas marcan, sitúan a la compañía por encima de los 1.000 establecimientos operativos.

En definitiva, el informe sobre el estado de la vivienda, realizado con la colaboración de Tecnocasa, ha querido dejar claro que la desaceleración de los precios responde más a un “reajuste natural” del mercado que a una supuesta crisis, si bien el aumento de los tipos -y por ende, de las hipotecas- ha incidido sobre la perspectiva del comprador, más cauto en la actualidad, y sobre las expectativas del vendedor, más cercanas a la realidad.

www.tecnocasa.es

09-10-2007 www.tormo.com