23-11-2005 Consejos, Entrevistas, Informes, Tendencias, Vivienda

23-11-2005 CanariasAhora
Por Daniel Bosch Wood y Juan Ignacio Sanz Caballero (Landwell-PricewaterhouseCoopers)
Prevención de blanqueo de capitales en el sector inmobiliario

El pasado 22 de abril de 2005 entró en vigor el Real Decreto 54/2005, de 25 de enero, por el que dispone una nueva normativa sobre prevención de blanqueo de capitales que, junto a otros, afecta muy especialmente a los promotores inmobiliarios, así como a aquellos que intervinieran como agentes, comisionistas o intermediarios en la compraventa de inmuebles en España.

Muchos pensarán que la normativa es de un rigor excesivo para los promotores por la carga que su cumplimiento supone para estos agentes económicos, pero lo cierto es que el sector inmobiliario se ha demostrado que es destinatario preferente, como resulta de los titulares periodísticos más recientes, de fondos derivados de la comisión de actividades delictivas.

En efecto, en los últimos meses ha sido frecuente la aparición de noticias en prensa relacionadas con operaciones de blanqueo de capitales en España, circunstancia que permite deducir que existir, existe.

Lo cual, dicho sea de paso, no es sino una fase más dentro de un proceso mucho más generalizado, iniciado en el ámbito del sector financiero en la década de los años noventa, que ahora ha entrado en una segunda fase en la que resulta de aplicación a un número más que considerable de sectores de la economía, muy diversos entre sí, pero con alto grado de susceptibilidad de entrar en conexión, se quiera o no, con inversiones financiadas con fondos procedentes de actos delictivos en general.

En definitiva, se trata de hacer blanco lo que es negro, o convertir en lícito lo que tiene procedencia ilícita, haciendo así honor a la denominación de blanqueo de capitales.

Y decimos en general puesto que, a diferencia de lo ocurrido en los años setenta y ochenta del siglo XX, en la actualidad los fondos objeto de blanqueo no han de proceder, como en aquel entonces, de actividades vinculadas con el tráfico de drogas, la prostitución o las actividades terroristas o de bandas organizadas, sino de cualquier tipo delictivo que tuviera prevista una pena superior a tres años de prisión.

La normativa sobre prevención del blanqueo de capitales descansa en tres principios básicos, de indudable influencia anglosajona, a saber:

el primero, es el principio de conoce a tu cliente, en cuya virtud el promotor inmobiliario ha de tener un conocimiento del perfil de sus clientes, perfil que les permite concluir si la operación inmobiliaria queda dentro del tráfico ordinario de un cliente de determinado perfil o, por el contrario, son propias de clientes con características distintas; el segundo principio, resumido en la expresión sigue la pista del dinero, establece una indagación por el sujeto obligado de la procedencia de los fondos percibidos;
finalmente,
si de los antecedentes indicados resulta la existencia de indicios de sospecha en la transacción inmobiliaria, entra en juego el tercero de los principios por el que el promotor inmobiliario ha de informar de las operaciones sospechosas.

La nueva normativa impone obligaciones a cargo de los promotores inmobiliarios que pueden reconducirse a tres grandes grupos:

en primer lugar, obligaciones organizativas internas de los promotores inmobiliarios;
en segundo término, obligaciones operativas en las relaciones con los clientes;
y, finalmente,
obligaciones de formación y supervisión de los procedimientos internos por experto independiente.

Con arreglo a la nueva normativa, los promotores inmobiliarios deberán, en primer lugar, designar a un responsable interno en materia de prevención de blanqueo de capitales.

El responsable interno, denominado órgano de control interno y comunicación (OCIC), deberá elaborar un manual de procedimientos internos en materia de prevención de blanqueo de capitales donde se describan los circuitos internos diseñados con la finalidad de identificar a los clientes, examinar las operaciones sospechosas de blanqueo, archivar y custodiar la documentación relativa a operaciones realizadas; y guardar confidencialidad y abstención de ejecución de operaciones.

Elaborado el manual de procedimientos, el OCIC deberá comunicar su adopción por la entidad promotora al Servicio Ejecutivo de Prevención de Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (Sepblac), al tiempo que se identificará como persona con funciones de interlocución, interna con otros departamentos o áreas de la entidad promotora o externa con organismos supervisores, en la materia que nos ocupa.

Las obligaciones operativas son las que se han indicado con anterioridad al describir el contenido de los circuitos identificados en el manual de procedimiento interno y que ahora pasamos a analizar de forma sumaria.

En primer lugar, la entidad promotora inmobiliaria ha de llevar a cabo la labor de identificación de los clientes con los que entablen relaciones por importe total superior a 8.000 euros.

Hasta aquí nada nuevo que los promotores no vengan haciendo hasta ahora, salvo por la particularidad de que, con arreglo a la nueva normativa, la promotora deberá indagar la titularidad última de los socios de las personas jurídicas con las que contraten.

Junto a lo anterior,
las entidades promotoras deberán realizar a través del OCIC un análisis pormenorizado de aquellas operaciones que, con independencia de su importe, ofrezcan indicios que las conviertan en operaciones sospechosas de ser constitutivas de blanqueo de capitales.

Aquellas operaciones respecto de las que se concluya que, efectivamente, incorporan indicios de sospecha de blanqueo de capitales, deberán ser objeto de comunicación por el OCIC al Sepblac, no pudiendo ser realizadas con anterioridad a la práctica de dicha comunicación, salvo circunstancias excepcionales.

En todo caso,
la entidad promotora deberá guardar absoluta confidencialidad ante sus clientes de las comunicaciones que, en su caso, hubiera realizado ante el Sepblac.

Para concluir, la entidad promotora deberá conservar durante un período de seis años, toda la documentación relativa a las operaciones realizadas por importe total superior a treinta mil euros.

En cuanto a las obligaciones de formación y supervisión, el sujeto adoptará las medidas oportunas para que el personal a su servicio tenga conocimiento de las exigencias derivadas de la normativa sobre prevención de blanqueo de capitales.

Dichas medidas incluirán la organización con la participación de los representantes de los trabajadores, de planes de formación y de cursos especiales de formación que, dirigidos a sus empleados en general y específicamente al personal que desempeñe aquellos puestos de trabajo que por sus características, sean idóneos para detectar los hechos u operaciones que puedan estar relacionados con el blanqueo de capitales, capaciten a estos empleados para efectuar dicha detección y para conocer y para conocer la manera de proceder en tales casos.

A tales efectos, el sujeto obligado establecerá contenidos distintos de formación entre los el/los responsables del Órgano de Control Interno y Comunicación del sujeto obligado, directivos y administradores del sujeto obligado y empleados de este último. Junto a lo anterior es preciso señalar que el programa de formación indicado será objeto de revisión y actualización por el sujeto obligado con ocasión de las modificaciones habidas en materia de prevención de blanqueo de capitales.

El legislador realiza una distinción en función de la gravedad de las infracciones, fundamentalmente basada en la importancia de la obligación incumplida por parte del sujeto obligado.

Entre las sanciones muy graves hallamos el incumplimiento por parte del sujeto obligado de la obligación de guardar absoluta confidencialidad ante sus clientes de las comunicaciones que, en su caso, hubiera realizado ante el Sepblac.

Lo mismo ocurre con el incumplimiento del deber de comunicar aquellas operaciones que presenten indicios o certeza de estar relacionadas con el blanqueo de capitales, o aquellos incumplimientos injustificados del sujeto obligado de comunicar las operaciones anteriores cuando un empleado o directivo la ha comunicado internamente al OCIC.

Finalmente, figura también tipificada como infracción muy grave, la negativa o resistencia a proporcionar información requerida por el Sepblac.

En lo que a las sanciones graves se refiere y refrendando el carácter preventivo de la regulación, se hallan tipificadas como tales incumplimiento de obligaciones tan evidentes como la simple identificación de clientes, el análisis de operaciones que, con independencia de su cuantía, puedan estar vinculadas al blanqueo de capitales; la conservación de documentos establecida en dicha regulación por un período mínimo de seis años, el deber de colaboración con el Sepblac, abstenerse de realizar operaciones vinculadas al blanqueo de capitales, el establecimiento de procedimientos y órganos de control internos, así como los ya mencionados planes de formación del personal y por último la obligación de declarar el origen y destino de los fondos (6.000 euros por la salida o entrada del territorio nacional, o 80.500 euros dentro del territorio nacional)

Pese a la reforma de la Ley 19/1983 por la Ley 19/2003, de 4 de julio, de régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales, se precisaba una notable actualización del régimen de prevención de blanqueo de capitales como consecuencia directa de la legislación emanada del Parlamento europeo y más en concreto de la Directiva 2001/97 de 4 de diciembre de 2001. Como consecuencia de dicha circunstancia procedía la reforma del reglamento que desarrollaba la Ley 19/1983.

En este contexto,
el legislador aprobó el Real Decreto 54/2005, de 21 de enero, a través del cual se introducen modificaciones aconsejadas por la experiencia y circunstancias, que ponían de manifiesto atisbos de inseguridad jurídica en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales.

Además, dicha modificación legislativa también ha obedecido a los cambios organizativos e institucionales operados en la administración española, o inspirada por los estándares emanados de organismos como el Grupo de Acción Financiera Internacional, el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea o las instituciones financieras internacionales.

Con todo ello, nos encontramos ante un instrumento del legislador para la íntegra prevención del blanqueo de capitales.

El Real Decreto 54/2005, de 21 de enero desarrolla las obligaciones, actuaciones y procedimientos dirigidos a prevenir e impedir la utilización del sistema financiero y en el caso que nos atañe, la estructura de los promotores inmobiliarios, así como las de aquellos que intervinieran como agentes, comisionistas o intermediarios en la compraventa de inmuebles en España, para el blanqueo de capitales procedentes de cualquier tipo de participación delictiva en la comisión de un delito castigado con pena de prisión superior a tres años.

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