Loading...
Archivo

Nuevo recorte fiscal para las sociedades arrendadoras de viviendas

La reciente Ley 23/2005 ha modificado el régimen fiscal ventajoso que gozaban las sociedades arrendadoras de viviendas. Lo ha hecho sustituyendo todo el capítulo del Texto Refundido del Impuesto sobre Sociedades por otro articulado. Con la reforma se eliminan las trabas que existían para el acceso a este régimen especial. El beneficio fiscal se aplica sobre la cuota íntegra, bonificando el 85% de la misma por la parte que corresponde a los alquileres de viviendas.

Sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda

Queda suprimida la mención al objeto social exclusivo, de tal forma que pueden acogerse a este régimen las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.

El concepto de arrendamiento de vivienda se toma del establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

En la propia modificación legal se asimilan a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

Número de viviendas

La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Un número mínimo de 10 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo. La oferta en alquiler tendrá que ser probada por la propia sociedad.

b) Que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 metros cuadrados. Aquí debemos entender que será con independencia de los elementos comunes y de la superficie de los anexos, como garajes.

c) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos siete años. Este plazo empezará a contarse de la siguiente forma:

1. En el caso de viviendas que figuren en el activo de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada.

2. En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

Pérdida fiscal

Si se incumple el periodo de mantenimiento de la vivienda en alquiler, la sociedad deberá regularizar el impuesto no pagado pero sólo por la parte que corresponde a la renta de esa vivienda. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

Contabilidad

Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser contabilizadas de forma separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o inmueble. La razón de esta contabilidad analítica, surge del distinto tratamiento fiscal del resultado del alquiler de una vivienda o de un bajo comercial y de mantener un desglose suficiente para que en caso de incumplimiento de los plazos en una vivienda, la sociedad pueda regularizar exclusivamente la renta correspondiente a la misma..

Actividades complementarias

Con la dificultad de poder establecer cuáles son las actividades complementarias, en el caso de sociedades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, por ejemplo la promoción, se exigirá que al menos el 55% de los resultados del período impositivo, excluidos las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados estén bonificados procedan del arrendamiento bonificado por viviendas.

Comunicación a Hacienda

La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria, y se aplicará en el período impositivo en curso y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la AEAT la renuncia al régimen.

Este régimen fiscal especial es incompatible con el resto de los regulados en la Ley del Impuesto, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero. Así no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, la sociedad que opte por el régimen de tributación de las PYMES, tendrá que optar por uno u otro régimen.

Opción fiscal

La incompatibilidad es plena en el caso de sociedades patrimoniales. En el supuesto de sociedades arrendadoras que no cuenten con una estructura económica mínima previsiblemente estarán sujetas al régimen especial de las sociedades patrimoniales, y esto les excluye de la opción sobre el régimen fiscal de las sociedades arrendadoras de viviendas. Esta situación, en principio no tiene por qué ser gravosa. El propietario puede optar por dos regímenes que ofrecen sus ventajas. El régimen de sociedades patrimoniales no exige largos periodos de permanencia, ni un número mínimo de viviendas en alquiler, además en el caso de venta de inmuebles no afectos la tributación será del 15% con posibilidad de reparto de dividendos sin carga fiscal para los socios personas físicas. Por el contrario los alquileres estarán sometidos a tributación del 40 o 20%.

Tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades

Se aplicará una bonificación del 85% sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos. Esto supone que una sociedad con una tributación del 35% pasaría a pagar el 5,25%. Dicha bonificación será del 90 por ciento cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados y en la misma se hubieran efectuado las obras e instalaciones de adecuación a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Las obras e instalaciones deberán ser certificadas por la Administración competente.

IVA reducido

La venta de viviendas acogidas a este régimen tributará al 4%. La redacción de la Ley deja fuera de esta ventaja a las primeras viviendas que adquiera yq eu me darán la posiblidad de acceder a este régimen fiscal. Cuando yo adquiera al menos 10 viviendas, al tipo del 7%, podré solicitar este régimen y las compras posteriores las realizaré al 4%, pero sin posibilidad de solicitar la rectificación del IVA pagado al 7% por las primeras viviendas.

Se trata de las viviendas que sean adquiridas por las sociedades que apliquen el régimen especial previsto, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida. A estos efectos, la sociedad compradora comunicará esta circunstancia al vendedor con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente.

Aranceles notariales y registrales

Durante los dieciocho meses siguientes a la entrada en vigor de esta Ley, los notarios y registradores aplicarán una reducción del 100 por ciento en los derechos arancelarios exigibles por aquellos documentos autorizados que contengan actos y contratos para la realización de las operaciones de constitución, aumento de capital, fusión, escisión y venta de activos a que se vean obligadas en caso de segregación de actividades de las entidades a las que resulte de aplicación el régimen especial.

SANTONJA Asesores
Plaza. del Ayuntamiento, 19-5
46002 Valencia
Teléfono: 963 533 748
E-Mail: jsantonja@coev.com
😉

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *