04-04-2007

El ritmo de inicio y terminación de nuevas viviendas en la Región de Murcia ha mantenido un crecimiento casi lineal entre los años 1993 y 2000. Pero ha sido a partir de 2001, coincidiendo con el “boom inmobiliario a nivel nacional”, cuando nuestra Región ha disparado su oferta de vivienda nueva a un ritmo inusitado.

En efecto, se han pasando de terminar 15 mil nuevas viviendas en el año 2001, a obtenerse el fin de obra de cerca de 30 mil unidades en el recién terminado año 2006, duplicándose en tan solo cinco años, la oferta anual de vivienda nueva “terminada”.

Y lo que es aún más sorprendente, el crecimiento de las viviendas “iniciadas” anualmente, es aún mayor:

de 18.470 visados emitidos por el Colegio de Arquitectos de la Región de Murcia en el año 2001, hemos pasado a “iniciar” durante el recién cerrado año 2006, un total de 46.865 viviendas nuevas.

Tras observar la tendencia que arrojan las cifras de este gráfico, sobre la oferta anual de viviendas nuevas (iniciadas y terminadas), la duda que a todos nos surge es si este vigoroso ritmo de construcción de nuevas viviendas es sostenible en el tiempo.

Todo dependerá de cómo evolucionen varios factores, entre los que yo destacaría, entre otros, los siguientes:

1) Del precio de venta de los inmuebles, ya por las nubes;

2) De la tipología de viviendas ofertadas por los promotores (se demandan más viviendas de 1 y 2 dormitorios, que de 3 y 4 habitaciones);

3) De la demanda ejercida por el sector inmigrante, que ya supone cerca del 10% de la población regional.

4) Del ritmo de creación de nuevos hogares y del tipo de los mismos (parejas de hecho, matrimonios, personas independizadas, personas divorciadas, etc…);

5) De la evolución de la base y centro de la pirámide de población regional;

6) Del ritmo de creación de empleo y calidad del mismo (contratos indefinidos versus contratos basura);

7) De la evolución de los tipos de interés y del estiramiento de los plazos de las hipotecas;

8) De la demanda extranjera de vivienda como segunda residencia, apoyada en nuestra oferta turística de sol + playa + golf, etc…..

Asimismo, la capacidad de absorción de esta oferta anual de vivienda nueva terminada, también dependerá mucho de la aplicación práctica de algunas de las “reflexiones” que la semana pasada se escucharon en la Asamblea de Promotores de Viviendas de la Región de Murcia, celebrada en la Cámara de Comercio.

En primer lugar, es necesario adaptar la oferta “rígida y tradicional” de viviendas promovidas, al tipo de inmueble demando cada vez más por gente joven, por inmigrantes y por hogares unipersonales (solteros, divorciados, etc…).

Este importante colectivo “mileurista”, consciente de sus posibilidades de pago, reclama pisos de menos superficie construida en zonas ajardinadas y bien comunicadas.

En segundo lugar, el sector debe profesionalizar más la gestión preventa y postventa, para adaptarse a los nuevos tiempos.

En efecto, hace un par de años, se vendía casi toda la promoción sobre plano, siendo el producto mayoritario el de viviendas de tres y cuatro dormitorios.

Ahora la venta de cada vivienda individual se trabaja más por parte de los comerciales: se debe aconsejar y escuchar más al cliente, haciéndole un “zapato a la medida”, tanto en el producto inmobiliario deseado, como en la forma de financiar la compra total y la entrega a cuenta, como en las reformas a realizar sobre plano.

En tercer lugar, se deben vigilar mucho más los costes unitarios, ahora mayores por unos tipos de interés más elevados, por unos materiales / materia prima más caros, y por unos elevados costes laborales por la escasez de buenos “Oficios” (yesaire, alicatador, fontanero, electricista) los cuales suelen ganar, sorprendentemente, el doble ó el triple que los licenciados universitarios.

Antes los costes se miraban mucho, pero como estaba casi todo vendido, el riesgo del promotor era de ganar un poco de menos dinero.

Ahora, con las ventas más tardías (en algunos casos hasta que hay “fin de obra” en la promoción), el riesgo de suspensión de pagos o concurso de acreedores es mayor.

En cuarto lugar, las promotoras deben adaptarse más al uso de las nuevas tecnologías, entre ellas Internet –como canal de distribución complementario a la red comercial tradicional–.

En quinto lugar, se debe profesionalizar más el proceso de venta, invertir más en marketing y publicidad y en formación de los comerciales.

04-04-2007 El Faro de Cartagena