19-08-2007 Diario Málaga

Un tercio de los pisos rebaja hasta en 10.000 euros su valor a los 6 meses, con los dueños agobiados por los créditos `puente´ pedidos para pagar la hipoteca de la nueva casa.

La venta de viviendas en Málaga se ha estancado y la segunda mano es quien antes está notando el cambio con bajadas de precio que, aunque tímidas, sí revelan que el ciclo ahora es diferente.

Tanto, que el sector afirma que la “hora del vendedor” ha pasado, y que ahora nos encontramos al inicio de una nueva etapa en la que, una vez calmada la gran demanda, se vuelve a tener cierto margen de negociación.

Tras unos años de imparables subidas que han elevado el precio del metro cuadrado en la provincia de Málaga a una media cercana a los 2.200 euros (o lo que es lo mismo, el valor de una vivienda media por encima de los 200.000 euros), los vendedores de casas de segunda mano se están viendo obligados a rebajar los precios, en vista de que los letreros de `Se vende´ se eternizan en las terrazas de los pisos sin que nadie se anime a realizar tan altos desembolsos.

Rebajas forzosas.

Según diversos agentes inmobiliarios, como el portal Idealista.com, un tercio de los inmuebles ofertados en Málaga ya ha aplicado descuentos de hasta el 6% en vista de que no aparecen compradores.

“Hace poco más de un año se hubieran vendido sin problemas, pero ahora, ante la ausencia de llamadas, los que venden no tiene más remedio que bajar de precio para tener posibilidades reales de venta”, afirma César Oteiza, director de operaciones comerciales de Idealista.com.

Málaga sigue así la estela de los dos grandes polos inmobiliarios españoles, Madrid y Barcelona, donde en el último trimestre se han constatado bajadas en los precios entre el 4,8% y el 6%.

De este modo, rebajas de 10.000 euros empiezan a ser fáciles de percibir en Málaga a la hora de preguntar por el precio de un piso en relación a hace sólo unos meses. Y eso sin entrar en la negociación entre vendedor y comprador, en la que se suele rebajar un poquito más el precio final del inmueble.

Del mismo modo, el director de marketing de Garu Inmobiliaria en Málaga, Miguel Ángel Gallardo, coincide en el plantamiento, pero incide en que los que están bajando el precio de los pisos de segunda mano son los que tienen prisa por vender, y éstos todavía no son la mayoría.

“Los que se están poniendo nerviosos son las personas que necesitan vender pronto su casa porque se han metido en un crédito puente para comprar otra vivienda. Cuando pasan seis meses desde que han puesto el piso a la venta y no han tenido todavía la oferta que esperan, bajan los precios”, apunta Gallardo.

Si antes los pisos de segunda mano se vendían en tres o cuatro meses, ahora cumplen un ciclo de bastante más de un año a la espera del comprador adecuado.

Descenso gradual.

En cualquier caso, Garu recuerda que todavía hay mucha vivienda de segunda mano a la venta donde sus propietarios no tienen prisa ninguna, por lo que esos valores no se moverán a la baja.

“El descenso de precios en el sector va a ser my gradual. Si no lo fuera ya veríamos muchos mensajes del tipo: `compre ahora, es su oportunidad´, y tampoco es así”, añade su responsable de marketing.

Una visión más precavida es la de la franquiciadora malagueña MC Inmobiliaria, para quien la oferta y la demanda en el mercado de viviendas de segunda mano se está equiparando en los últimos meses, lo que significa que los precios “se están manteniendo o experimentan sólo una ligera subida”.

Según explicaron desde esta empresa, la compra venta de este tipo de viviendas se mantendrá “de forma estable y continuada”, aunque sí se puede observar una ligera ralentización en la venta de segundas residencias.

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La huida de inversores del mercado residencial después de que los precios hayan tocado techo estanca al sector

El tiempo de las subidas vertiginosas, en el que un comprador sabía que o compraba el piso del anuncio o en varias semanas el precio volvería a subir, parece haber pasado, según reconoce el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), Óscar Martínez.

“Los precios que se han pedido están realmente inflados. Hay personas que cada tres meses, y en vista de cómo estaba el mercado, subía el precio del piso en 12.000 euros. Ahora la cosa ha cambiado y el comprador pueden plantearse el negociar el precio a la baja”, apunta Martínez, que explica que la tendencia ya es muy palpable en las grandes plazas inmobiliarias (Madrid y Barcelona), y ya se extiende a zonas como Málaga.

La tranquilidad que parece haber llegado al mercado puede tener su explicación en un hecho claro: los precios han alcanzado su techo, ya que de otro modo nadie tendría capacidad económica para comprarlas, lo que ha ahuyentado del sector al inversor que no quería la vivienda para residir en ella, sino para revenderla a un precio superior.

Pero que nadie espere tampoco caídas espectaculares de precio.

Lo que ha ocurrido es que, al romperse esta tendencia inflacionista y reducirse la demanda sólo a las personas que buscan realmente casa para vivir, la subida de precios ha entrado en una “fase cero”, explica el presidente de APEI, con subidas que en los próximos meses se limitarán al incremento paralelo del IPC.

“La persona que compra piso se ha vuelto muy exigente, visto el gran desembolso a realizar.
Antes pagaba por miedo a que siguiera subiendo; ahora sabe que no lo va a hacer, y compara mucho entre ofertas.

Para el sector inmobiliario es una nueva etapa donde hay que saber vender el producto, y no esperar a que te lo quiten de las manos”, opina Martínez que, como viene afirmando en los últimos años, es muy pesimista con respecto al futuro de las pequeñas inmobiliarias de barrio abiertas al calor del `boom´ inmobiliario (se calcula que unas 3.000 pueden cerrar en Málaga tras el estancamiento del mercado de segunda mano).

Otra clave que también explica este parón es que el enorme colectivo de inmigrantes llegado a España en los últimos años ha satisfecho ya en parte su demanda residencial.

“Los que tenían poder adquisitivo ya han comprado y el resto, sencillamente, no tiene dinero para comprar y subsiste como puede en régimen de alquiler”, afirman.

19-08-2007 La Opinión de Málaga