09-07-2006 Burbuja Inmobiliaria

Opinión de Francisco J. Ferraro - Miembro del consejo editorial del Grupo Joly. EL sector de la construcción ha sido el soporte más importante de la etapa de bonanza económica que viene conociendo España desde hace doce años. Con un ritmo de crecimiento en torno al 13,7% anual acumulativo desde 1997, ha culminado 2006 con la construcción de 812.294 viviendas (superando a Francia, Alemania y Reino Unido) y un nivel también elevado de obra pública. El resultado de ello no es sólo que haya aumentado notablemente el parque inmobiliario (el mayor por habitante de Europa), sino que ha generado un elevado volumen de empleo (2,4 millones de ocupados en 2005) y efectos multiplicadores en otras actividades.

Como consecuencia de esa dinámica, la participación del sector de la construcción se ha elevado al 11,6% del PIB, mientras que en la UE sólo significa el 5,7%. En el caso de Andalucía es aún más acentuado, pues la actividad constructora significa el 20% de la nacional y el sector representa el 14,1% del PIB regional.

¿Es posible mantener este diferencial de crecimiento y de participación del sector de la construcción con respecto a Europa? Para ello sería necesaria una demanda diferencial en España que absorbiese esa poderosa oferta y, ciertamente, algunos factores determinantes de la demanda (inmigración, generación de empleo y turismo residencial) justifican un nivel de actividad constructora por encima de los estándares europeos. Pero estos factores no pueden propiciar un crecimiento diferencial tan elevado y de carácter acumulativo indefinidamente. Además, diversos factores pueden influir negativamente en el comportamiento del sector en el medio plazo: la previsible continuidad del aumento de los tipos de interés, el elevado endeudamiento de las familias españolas y la previsible desaceleración del crecimiento y el empleo.

Del comportamiento de todos estos factores no se deriva que se vaya a producir una fuerte contracción de la actividad constructora, pero sí una desaceleración, como parece adelantar la reducción de las viviendas visadas en los colegios de arquitecto, el aumento considerable del tiempo medio de venta de las viviendas, la ligera desaceleración de los precios o el exceso de oferta. Por ello, la etapa de fuerte y continua expansión inmobiliaria puede ser pronto parte de la historia reciente de la economía española.

¿Cuál será el balance de este largo periodo de elevado crecimiento del sector? Probablemente, el impacto más negativo para la economía española ha sido la huida de capitales al sector inmobiliario atraídos por su alta rentabilidad y, paralelamente, el desincentivo a invertir en actividades empresariales con mayor riesgo y que exigen mayores capacidades profesionales y mayor esfuerzo de innovación. Como consecuencia de ello, se ha producido una fuerte concentración de la inversión en construcción (70% en Andalucía), lo que ha generado actividad, pero sólo a corto plazo. Por el contrario, la inversión empresarial en medios de producción (imprescindible para el crecimiento económico) ha sido escasa. Otro de los efectos indeseables de la dinámica inmobiliaria ha sido la intensa y no siempre planificada ocupación del suelo (su ritmo triplica al crecimiento de la población), con escasas restricciones ambientales y urbanísticas por la inadecuada regulación y por la colaboración en muchos casos de gestores municipales, que han encontrado en el negocio del suelo unos jugosos ingresos con los que sacar lustre a la gestión política. Y, como consecuencia de ello, los inevitables episodios de corrupción que están salpicando a la gestión pública.

Pero no todos los efectos del boom inmobiliario han sido negativos, pues, además de su notable contribución al crecimiento de la renta y el empleo, ha aumentado extraordinariamente la riqueza patrimonial, y han accedido a la propiedad millones de españoles. Además de estos resultados económicos cuantificables, los elevados beneficios del sector inmobiliario pueden ser la base para una acumulación de capital que eleve sensiblemente la capacidad empresarial de Andalucía, que ha tenido en las limitaciones financieras una tradicional restricción para su desarrollo.

Muchos de los nuevos ricos surgidos o consolidados en la expansión inmobiliaria (algunos de ellos encabezan el ranking de patrimonios en la región) pueden protagonizar un proceso de inversión empresarial como nunca ha sido posible en Andalucía, existiendo ya notables ejemplos de empresarios que han iniciado interesantes experiencias de diversificación productiva y de internacionalización de la producción.

De que el aterrizaje necesario de la expansión inmobiliaria se produzca de forma no traumática y de que los nuevos capitalistas se sientan incentivados a abordar otras líneas de negocio puede depender el futuro de la economía andaluza. A las administraciones públicas no les compete el protagonismo en este proceso, pero sí dar señales claras de que los objetivos político económicos apuntan a un modelo de crecimiento económicamente sostenible a largo plazo.

09-07-2006 Diario de Sevilla