26-02-2006 Bancos, Hipoteca Vivienda

26-02-2006 La Vanguardia
Las hipotecas a tipo fijo no interesan

Clientes y entidades siguen apostando por créditos variables a pesar de las subidas del Euribor. El Euribor, el indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas, lleva cuatro meses consecutivos subiendo y no parece que vaya a dejar de hacerlo, teniendo en cuenta que los analistas dan por seguro una nueva subida de los tipos de interés oficiales por parte del Banco Central Europeo esta primavera. En esta situación, sería lógico que tanto bancos como clientes comenzaran a interesarse más por las hipotecas a tipo fijo. Pero no es así. Ni unos ni otros apuestan por este tipo de créditos, aunque sí comienzan a fijarse en otros mecanismos de “blindaje” para amortiguar el riesgo.

Tendría que ocurrir un terremoto en el mercado para que, de repente, fuera más interesante para todo el mundo contratar créditos hipotecarios a tipo fijo”, opina Conchi Cañizares, coordinadora de analistas de Hipotecagratis, firma especializada en intermediación de préstamos hipotecarios.

Como ella, la mayoría de expertos financieros considera que, aunque el Euribor mantendrá su tendencia alcista en los próximos meses, las subidas serán moderadas y graduales. “Sólo si experimentara subidas espectaculares, hasta duplicar el índice actual, igualaría las condiciones actuales de interés a las que se ofrecen las hipotecas a tipo fijo”, concreta Cañizares.

Yes que las hipotecas a tipo fijo que ofrece el mercado, a pesar de encontrarse en tasas históricamente bajas, se sitúan en el mejor de los casos en la banda del 5%- 6%, mientras que la mayoría de las variables no llegan al 3,5%.

“A pesar del repunte de 60 puntos básicos del Euribor a doce meses durante el último trimestre de 2005, los tipos de interés de las nuevas operaciones se mantuvieron en niveles muy bajos (3,37% a final de año), recogiendo sólo parte de esa subida”, explican desde el servicio de estudios de BBVA.

Pero no es sólo este diferencial de intereses lo que resta atractivo a las hipotecas a tipo fijo. “El plazo máximo de amortización no suele superar los 20 años, con lo cual tenemos unas cuotas mensuales altas de por sí, a lo que hay que unir los tipos de interés muy altos”, dice la analista de Hipotecagratis.

Una descripción que comparten los responsables de márketing de Caixa Catalunya, que agregan que también las comisiones de amortización son superiores en este tipo de créditos.

“El problema es que las hipotecas a tipo fijo tienen el diseño de hace unos cuantos años, con plazos a 15 años que ahora son impensables para poder pagar un piso a los precios a los que están”, resumen fuentes del Santader.

Coinciden en su descripción con los expertos de la Confederación de consumidores y Usuarios (Cecu), que califican de “poco vendibles” los productos a tipo fijo en el mercado.

“Lo que más han desarrollado las entidades son las hipotecas variables y, ahora, comienzan a ofrecer algo en fórmulas mixtas o combinadas”, apuntan.

De hecho, que la mayoría de entidades no haya impulsado su oferta de hipotecas a tipo fijo no quiere decir que no hayan movido ficha al constatar que el nuevo escenario de tipos de interés es claramente alcista.

El BBVA calcula que la actual subida de tipos de interés - de 0,70-, va a suponer un aumento en la cuota hipotecaria del 4% para el total de las familias endeudadas.

Y estima que un incremento de un punto deterioraría tres puntos porcentuales el esfuerzo para acceder a una vivienda (situado en el 25% de los ingresos familiares en 2005) y reduciría en algo más del 8% la capacidad de endeudamiento de los hogares que quieren acceder a una vivienda.

Pero el servicio de estudios de esta entidad también ha calculado que por cada año que se alargan los plazos de amortización del crédito baja un 1% la cuota hipotecaria y aumenta en más de tres puntos la capacidad de endeudamiento.

De ahí que la fórmula adoptada por la mayoría de entidades para que las familias puedan absorber más fácilmente las subidas de tipos haya sido flexibilizar los plazos de amortización, tanto a la hora de contratar la hipoteca (ofrecen 40 y hasta 50 años) como durante la vida de ésta (las hipotecas de cuota fija garantizan que siempre se pagará lo mismo, aunque para ello haya que ampliar o reducir el plazo).

Y tampoco es ésta la única opción que han desarrollado bancos y cajas para “blindar las hipotecas” de las alzas de tipos de interés.

Caja Madrid, por ejemplo, apuesta por la Hipoteca Cuota Fija “para que el cliente pueda organizar su economía sabiendo en todo momento cuánto va a pagar por su hipoteca, hagan lo que hagan los tipos de interés”, pero también por los seguros de cobertura de tipo de interés.

Esta última es también la fórmula que ofrece Banc Sabadell.

“No hemos encontrado receptividad a las hipotecas a tipo fijo, pero sí a los instrumentos de protección - el BS CAP- para las de tipo variable”, explica Ramon Gras, director de Mercados Masivos, Segmentos y Productos del Sabadell.

BS Cap es un contrato financiero de cobertura que garantiza durante tres años que si cuando toque revisar la hipoteca el tipo de interés de referencia (Euribor) supera un determinado nivel (ahora se contrata el 3,75%), el banco abona al cliente el exceso para compensar la subida de cuotas. Esta protección tiene un coste del 0,70% del capital pendiente.

Otras entidades, como Santander, BBVA o La Caixa, han incluido en su producto hipotecario estrella opciones de contratación más conservadoras para los clientes que buscan un plus de seguridad más allá del tipo de interés más bajo del mercado.

El Santander, por ejemplo, ofrece un tipo fijo durante los cinco primeros años.

BBVA, en su Hipoteca Fácil, permite al cliente elegir tipo fijo o variable, y pasar de uno a otro sin coste en cualquier momento, aunque si elige un interés fijo debe permanecer con él tres años.

La Caixa, por su parte, ha incorporado a su Hipoteca Abierta la modalidad “Interés combinado”, en la que el cliente elige qué porcentaje de su hipoteca quiere vincular a un interés fijo y cuánto a uno variable, y abona un tipo ponderado resultado de dicha elección.

“Es muy oportuno sacar un producto en que el propio cliente pueda decidir el peso que tendrá el tipo fijo y el variable, porque poco a poco, los ciudadanos irán demandando préstamos a tipo fijo”, comentan desde La Caixa.

Su objetivo es que entre un 10% y un 15% de las hipotecas que se contraten en este año lo hagan en esta modalidad combinada.

Por otra parte, los especialistas en financiación apuntan que también existe la posibilidad de atenuar el impacto de las subidas de tipos desvinculando los préstamos del Euribor y tomando como referencia de las hipotecas variables índices como el IRPH o la deuda pública, que son más estables.