05-05-2005

Bolsa: El boom inmobiliario

Las constructoras y las inmobiliarias han sido los grandes protagonistas del Ibex 35 en las últimas sesiones. ¿Sus alzas reflejan una base económica real o simplemente los inversores se vuelcan en el ladrillo ante la falta de alternativas? Los expertos creen que el ciclo alcista está destinado a continuar, aunque a ritmo más moderado

Una vez el gran arquitecto francés Le Corbousier definió la casa como “una máquina donde vivir”. Pero en la actualidad, la casa parece haberse convertido sobre todo en un máquina con la que hacer dinero. Por lo menos en bolsa.

El sector de la construcción se ha disparado en los mercados en las últimas sesiones. Después de discutir sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria, ahora los expertos se preguntan si no estaría naciendo una burbuja bursátil.

Cinco de las seis compañías constructoras del Ibex encabezan las mayores revalorizaciones en lo que va de año. La apreciación en los últimos meses ha alcanzado ritmos de vértigo. Hasta mayo, Metrovacesa ha subido más del 56%, Sacyr, un 36%, ACS, más del 30%, FCC, un 28%. “Estamos algo sorprendidos por la velocidad de la subida. El potencial de revalorización es limitado. Invitamos a ser cautos”, dice Borja Castro, analista especializado de UBS.

¿Existe el riesgo de que el sector se desinfle? En el horizonte hay unas cuantas incógnitas. Miguel Artola, economista jefe de Bankinter, recuerda que después del no en el referendum francés hay serias dudas de que los fondos estructurales comunitarios puedan seguir durante más tiempo ayudando al desarrollo de las infraestructuras en España, lo que hubiera beneficiado a las constructoras.

Asimismo, las previsiones apuntan a un desaceleración de los precios de los inmuebles, lo que podría afectar a los beneficios de algunas inmobiliarias. Por ejemplo, un reciente estudio realizado por Grupo Planner, AFI y los Promotores Inmobiliarios de Madrid, alerta de que el incremento del precio de la vivienda podría pasar del 17% de 2004 a un 9,3% en 2006.

Sin embargo, el boom bursátil se sostiene gracias a unas bases sólidas. En el primer trimestre de 2005, la construcción repuntó más de más del 6%, confirmándose como uno de los motores del crecimiento español. De hecho, este sector ya representa el 16% de la riqueza que se produce en España. “El inversor quiere tocho. También en bolsa. Esa es la realidad”, explica Alberto Moro, consejero delegado de Solventis.

Los fondos han fijado su atención en estos valores. La mayoría de los fondos especializados en el inmobiliario registran en los últimos seis meses ganancias muy superiores a la media, por encima del 15%. “A esto hay que añadir la presencia creciente de valores españoles en la cartera de los fondos extranjeros que invierten en el Ibex”, comenta Fernando Luque, jefe de estudios de Morningstar.

Un informe presentado esta semana por el BBVA confirma el buen estado de salud del sector. La demanda de viviendas sigue pujante, gracias al mayor crecimiento económico y del empleo. Asimismo, hay que contar con un factor nuevo, que es la entrada en el mercado inmobiliario de aquellos inmigrantes que tienen ahora los papeles en regla. “El renovado impulso de los visados en los primeros meses anticipa un nuevo récord en la promoción residencial, especialmente en el litoral turístico y en las zonas limítrofes de las grandes ciudades”, según el BBVA.

Este es el punto que más interesa a las constructoras, que trabajan con carteras a dos años vista. Inés Egido, de Caja Madrid Bolsa, señala que “las carteras de pedidos las constructoras del Ibex 35 con horizonte a 20 meses son amplias”. Además, los datos demuestran que en ciertas comunidades autónomas el alquiler requiere un mayor esfuerzo a las familias que el pago de las hipotecas: por lo tanto, mejor comprar…y ¡construir!

Por otra parte, el contexto económico sigue siendo muy favorable a las constructoras y a las inmobiliarias. Los tipos de interés son bajos y las perspectivas de una subida son lejanas. Es más, son cada vez más numerosos los que creen que tras el estancamiento que viven las grandes economías de la zona euro podría ser necesario incluso un recorte de tipos, probablemente después del verano. En todo caso, con el rendimiento de los bonos tan bajo en estos momentos (ronda el 3,2%), no es de sorprender que la renta variable y en particular este sector se hayan convertido en la apuesta de moda entre los inversores.

También el Gobierno español podría echar una mano al sector, gracias al Plan de Infraestructuras que se aprobó en el pasado mes de noviembre y que prevé una inversión de 241.292 millones de euros en los próximos 15 años. Según Caja Madrid Bolsa, el proyecto, cuando se ponga en marcha, podría favorecer a estos valores.

Otro aspecto a tener en cuenta es la estrategia que han seguido estas compañías, que ha sido valorada positivamente por el mercado. “Muchas de ellas se han diversificado. Esto hace que sean valores menos cíclicos y que tengan unos flujos de caja importante”, dice Castro. Ejemplos no faltan. Acciona ha invertido en la energía eólica. Ferrovial ha puesto un pie en las autopistas, con Cintra. Unos negocios que están, al mismo tiempo, relacionados de alguna manera con las actividades de mantenimiento y construcción.

En cuanto a las valoraciones, los expertos creen que no son alarmantes. “Tras la última apreciación, los PER (relación entre el beneficio y el precio de la acción) empiezan a estar en la media. El boom inmobiliario no se había aún en las reflejado en las cotizaciones”, dice Alberto Moro. Miguel Artola reconoce que “pese al alza,las valoraciones no parecen exageradas”.

De hecho, cada compañía tiene algún factor que juega a su favor, Metrovacesa acaba de conseguir el control del 70% de la francesa Gecina, reflejando la internacionalización que vive el sector . FCC tiene un plan de compras por 3.000 millones de euros. Acciona pugna por la australiana Hydro Pacific. Sacyr parece haber salido reforzada después de abandonar su intento de escalada del BBVA. Sin embargo, Tomas Pinto, de Kepler Equities, precisa: “yo distinguiría la situación de las inmobiliarias como Metrovacesa del resto de las constructoras. La primera no puede soportar estas subidas, pero lo de las constructoras está justificado.” Pero es difícil poner límites en un sector disparado.

05-06-2005 La Vanguardia