12-02-2006 Hipoteca Inversa

12-02-2006 El Diario de Sevilla
La hipoteca inversa, ¿moda pasajera o proyecto de futuro?

Opción. La hipoteca inversa se abre camino en el mercado financiero español como alternativa económica para las personas mayores con rentas bajas pero que disponen de una vivienda que se ha revalorizado hasta convertirse en un jugoso patrimonio. Tonto el último. Los bancos y cajas se apresuran a adaptarse competitivamente a los cambios que registra la sociedad ofreciendo productos que cubran las necesidades más recientes. El colectivo inmigrante, el de los jóvenes y ahora, cómo no, el mercado de la tercera edad, en constante crecimiento, son los objetivos hacia donde apuntan las entidades financieras. En particular, en el segmento de los mayores surge (o resurge), como si fuera Eldorado, la hipoteca inversa. Con ella, la persona mayor puede beneficiarse de la revalorización que ha registrado su vivienda disfrutando del dinero que le reportaría venderla pero manteniendo la propiedad. En resumen, se trata de convertir la casa en dinero.

Desde luego que ya existían en el mercado fórmulas parecidas para la obtención de lo mismo. En concreto, disponíamos de productos denominados, con variaciones, seguro vivienda pensión, que eran ofrecidos por bancos y sobre todo por compañías de seguros, pero cuyo desarrollo se ha visto lastrado por las trabas fiscales y legales. En contrapartida, parece que la hipoteca inversa está en auge. Creada en la década de los sesenta en el Reino Unido, este producto tuvo su época dorada en 2003. Y en 2004 se suscribieron 26.000 operaciones en Gran Bretaña y 35.000 en Estados Unidos.

Las pioneras en publicitar en España un estándar en este campo han sido Caixa Terrassa (con la denominación Pensión Hipotecaria) e Ibercaja. Ambas entidades incluyen en su web detallada información del producto, aunque en algún caso se anuncien ventajas fiscales de más que dudosa aplicación. Otras entidades van a subirse muy pronto al carro de la hipoteca inversa, como BBVA y La Caixa, donde puede negociarse ya el trato, aunque no se publicite ningún estándar.

El producto que está irrumpiendo con fuerza en el mercado hipotecario español tiene cuatro características fundamentales. En primer lugar, se mantiene la propiedad de la vivienda, que incluso se puede alquilar si el propietario no la habita por preferir, por ejemplo, estar en una residencia. Además, es habitual que se exija una edad mínima de 70 o incluso 75 años. En tercer lugar, las modalidades de cobro de la hipoteca inversa son la renta de por vida o la renta durante un periodo limitado. Ejercitada la opción, ya no puede variarse. En realidad, de cara al banco tan sólo existe la renta de periodo limitado ya que, superadas ciertas expectativas de vida, una compañía de seguros se hace cargo de la mensualidad sin incrementarse el principal del préstamo. Por último, la liquidación de la operación se produce por los herederos, bien asumiendo la hipoteca constituida o bien cancelándola al vender la vivienda. Por supuesto, el propio mayor puede devolver todo o parte del préstamo en cualquier momento con poca o ninguna penalización.

Si nos paramos a analizar las variables que definen el entorno socio-económico en el que se desarrollará la hipoteca inversa, percibiremos que el negocio está servido:

La tradicional propensión española hacia la vivienda en propiedad. Según el INE, el 87 por ciento de las personas mayores cuenta con una vivienda en propiedad y además libre de cargas hipotecarias en el 69 por ciento de los casos, lo cual convierte a los bancos en sus mejores amigos.

La revalorización de las viviendas en los últimos años, un fenómeno que en el caso de las compradas hace más de 15 años adquiere proporciones más que interesantes.

El crecimiento del colectivo de la tercera edad y el progresivo envejecimiento de la población como consecuencia del incremento de la esperanza y la calidad de vida. Las proyecciones que realiza el INE para España arrojan que la población mayor de 65 años pasará de constituir un 17 por ciento del total en 2005 a más del 30 por ciento en 2050. Viviremos el fenómeno llamado envejecimiento del envejecimiento, es decir, el gran aumento del colectivo de 80 o más años, que tendrá un ritmo de crecimiento superior al global de la tercera edad.

El bajo poder adquisitivo que aún soporta una gran cantidad de los mayores, en especial los que hayan dependido económicamente de las rentas de su cónyuge. A esto se vinculan el incremento de gastos que genera la dependencia y las enfermedades asociadas al mencionado aumento de la esperanza de vida.

El mayor conocimiento que las personas mayores tienen de los productos financieros y la mejora de los medios de difusión y comunicación.

El incremento del bienestar económico de las generaciones siguientes, que hace que los mayores se preocupen menos por engrosar el patrimonio neto que dejarán en herencia a unos hijos y nietos que ya no pasan apuros financieros.

La pretensión del legislador de aliviar la carga financiera que sobre los Presupuestos Generales supone la presión alcista de las pensiones, derivando hacia los bancos primero y hacia los herederos después parte del coste social de los mayores.

La nueva Ley de Dependencia y la consiguiente reforma del IRPF pueden acabar con las últimas trabas y catapultar el negocio de la hipoteca inversa, de modo que previsiblemente se convierta en uno de los pilares del sistema nacional de dependencia. Entre los incentivos fiscales encontraremos la disminución de los impuestos a pagar por constitución de hipotecas, así como la reducción en los aranceles notariales y registrales.

Pero para concluir tan sólo una reflexión. ¿Cómo conciliar el pretendido impulso público a la hipoteca inversa con la no menos pública política de fomento del alquiler? Mientras que desde el Ministerio de la Vivienda se lanzan medidas para primar el alquiler frente a la compra de la vivienda, desde la Secretaría de Estado de Hacienda se manifiesta que la inversión en vivienda es una de las opciones más “sensatas y mejores para garantizar el futuro”. Curiosamente, después de lo que nos han reñido por tanto comprar, parece que no nos equivocábamos tanto los españoles al preferir la propiedad: los hechos demuestran que la inversión en la vivienda habitual tiene no sólo una rentabilidad económica, sino también social. Quien tenga oídos para oír, que oiga.