08-05-2006 Noticias Vivienda

08-05-2006 ForumLibertas
La demografía, motor impulsor del auge de la vivienda en España

La formación de nuevos hogares y la inmigración avivan un mercado dinamizado por la bajada de los tipos, el aumento de las rentas y el descenso del paro. El parque de viviendas en España se ha incrementado en los últimos cinco años en casi 3,5 millones de unidades y, desde hace unos meses, su ritmo de crecimiento se ha estabilizado por encima de los 700.000 de la media anual del quinquenio de referencia. Este frenético ritmo constructor se debe, principalmente, a la formación de nuevos hogares y, en buena medida, también al intenso flujo migratorio registrado en nuestro país.

La bajada de los tipos de interés, el aumento de las rentas familiares y el descenso del paro completan la dinamización del mercado.

Una primera constatación apunta a que el fuerte aumento de viviendas ha coincidido con el crecimiento simultaneo de las principales tipologías de inmuebles: vivienda principal, segunda residencia y pisos desocupados. El incremento relativo más intenso corresponde con el segmento de viviendas desocupadas, pero, en términos absolutos, el grueso de la edificación se concentra en las residencias principales. Cabe señalar aquí que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), se observa una tendencia histórica a la disminución del porcentaje de viviendas principales (79,8 por ciento en 1970 y 67,7 por ciento en 2001) en beneficio de las secundarias (7,5 por ciento y 16 por ciento en los años citados) y, con menor intensidad, de las desocupadas (12,7 por ciento y 16,2 por ciento).

Las claves

Es muy relevante la composición de la pirámide de edades en cuanto a la demanda de vivienda principal. En líneas generales, la población entre 25 y 64 años es la que más acapara esta demanda, especialmente en el tramo comprendido entre los 35 y los 44 años. Y ésta es la clave de la cuestión: la emergencia en este último tramo de la generación del baby boom de los años sesenta y setenta.

Otra de las claves se encuentra en el mencionado e intenso flujo migratorio de los últimos años. El 1 de enero de 2005 registraba una cifra de extranjeros residentes en España de casi 3.700.000 inmigrantes, el doble que en 2002. Lógicamente, el bajo poder adquisitivo de una gran parte de este colectivo, formado mayoritariamente por población joven, les sitúa inicialmente en la órbita de los pisos de alquiler, pero es indudable que han contribuido de forma significativa a dinamizar el mercado.

Factores socioculturales

En el boom constructor por el que atraviesa España, hay que destacar la especial relevancia que tienen los factores socioculturales. Así, aspectos como el incremento de la esperanza de vida, el retraso en la edad de emancipación (que incrementa una demanda potencial que ‘explota’ en un momento dado) y, de manera significativa, el aumento de los hogares monoparentales y unipersonales, han incidido especialmente en el crecimiento del parque de viviendas. Todos estos factores, al mismo tiempo, crean una tendencia a la disminución del número de personas por hogar, que en 2005 se situaba por debajo de tres; una cifra alejada de las 4,5 personas por vivienda registrada a comienzos de la década de los sesenta.

Al mismo tiempo, la demanda de viviendas secundarias está muy vinculada a la evolución de la población situada en el tramo de edades comprendidas entre los 45 y los 64 años, que es la que dispone de una renta relativa máxima y de una tasa de ahorro superior a la media. En los últimos diez años, este segmento de la población se ha incrementado en más de 1,5 millones de personas.

Por otra parte, el aumento de extranjeros que residen temporalmente en su propia vivienda durante las vacaciones en España, que se estima puede rondar los dos millones de personas, cifra muy superior a la de unos años atrás, es otro aspecto digno de tener en cuenta a la hora de valorar el incremento del número de viviendas.

Un último apunte valorativo es el que hace referencia al número de viviendas por hogar, que actualmente es de 1,53, prácticamente igual que el de hace 10 años. Que esta relación se haya mantenido invariable sugiere que el auge de viviendas esté justificado desde la perspectiva demográfica, dejando en un segundo plano el componente especulativo.