Jerez - La ley de la VPO congela todo el sector inmobiliario

05-02-2006 Diario Jerez, VPO Vivienda

05-02-2006 Diario de Jerez
Jerez - La ley de la VPO congela todo el sector inmobiliario
“El mercado inmobiliario de la ciudad no se ha enfriado, el mercado está totalmente congelado y el movimiento de compraventa se ha reducido en un 85 por ciento”. Con esta rotundidad se posiciona el sector de la vivienda y la construcción ante la Ley de Medidas para la Vivienda Protegida 13/2005 (la polémica ‘ley de la VPO’) y la Orden que publicó la Junta en Boja la pasada semana y que supuestamente suavizaba la acción legislativa de la primera. “El carácter retroactivo de la ley, al margen de ser inconstitucional, tiene un efecto de inseguridad tremendo y la Orden no ha hecho más que aumentar la confusión”, reconocen desde diferentes agencias inmobiliarias consultadas y desde la recientemente constituida asociación para la defensa del propietario de VPO en Andalucía.

Una combinación que ha dinamitado la oferta y la demanda en la ciudad y que ha provocado que las operaciones de las inmobiliarias hayan descendido un 75 por ciento desde la entrada en vigor del texto legal.

“No se vende nada”, reconocen desde algunas de las inmobiliarias más influyentes de la ciudad. Francisco Escot de Mistercasa explica la situación: “En general, el 50 por ciento del volumen de negocio de las inmobiliarias de la ciudad corresponde a viviendas de protección; pero es más, del 50 por ciento restante, un 25 por ciento son operaciones de compra de renta libre que va ligada a la venta de VPO”.

Ningún ámbito del sector se escapa de los polémicos efectos de la ley. Muchas entidades financieras han dejado aparcadas o sin hacer un gran número de escrituras y de hipotecas desde mediados de diciembre pasado.

Hay tres entidades en la ciudad que aseguran que estos movimientos han descendido un 50 por ciento a partir de la entrada en vigor del nuevo texto legal.

Un directivo del Banco Santander en Jerez, Alfonso Herrera, asegura que “el mercado está paralizado porque hay mucha indecisión y todo el mundo está a la expectativa”. Por su parte, María García, interventora de una oficina de La Caixa se expresa en términos similares:
“Hay incertidumbre y confusión. El mercado está bloqueado”.

Al mismo tiempo, muchas de las notarías de la ciudad también observan la nueva legislación con pesimismo. No en vano, el descenso en la facturación por compraventa ha disminuido en una horquilla que oscila “entre el 40 y el 60 por ciento”.

“Desde que la ley entró en vigor no he hecho ni una transmisión de VPO y el ‘negocio’ lógicamente ha descendido. Estamos a la espera del Decreto de desarrollo”, apunta el notario Óscar Fernández Ayala.

Los promotores también se han sumado a la protesta porque ni siquiera la demanda se atreve a acudir a los brazos de la vivienda de nueva construcción ya que saben “que no la podrán vender” y en el caso de que sea de mercado libre “son muy pocos los casos de acceso a renta libre sin antes vender su primera vivienda, una de protección”, advierten.

Volviendo a la Orden, en ella se concretan, entre otras matizaciones que no contentan a nadie, los derechos de tanteo y retracto de la Junta en segundas y ulteriores transmisiones de viviendas VPO.

De estos derechos ‘escapan’ las calificadas con anterioridad al Decreto-ley de 1978, que no tendrían limitación alguna en la compraventa.

A partir de esa fecha, el gobierno andaluz establece tres divisiones basándose en los tres planes de vivienda.

La primera contempla aquéllos inmuebles anteriores al I Plan Andaluz de Vivienda, esto es entre 1978 y 1992. En esos casos, sólo exigirá la comunicación oficial de la transmisión (la Junta devolverá un certificado de autorización o el silencio administrativo) y advierten que aún disponiendo del derecho de tanteo y retracto en ese caso no lo hará efectivo.

En las operaciones de pisos que se correspondan con el II y III Plan Andaluz de Vivienda (entre 1995 y 2002), la Administración andaluza sólo hará valer el derecho de tanteo y retracto en los casos de incumplimiento de las condiciones del adquiriente (que no puede tener otra vivienda y debe tener derecho de acceso a VPO) o si se produce una sobreventa en lugar del precio máximo exigido.

El último tramo daría cobertura al IV Plan Andaluz de Vivienda y al actual (entre 2002 y hasta 2007).

Un grupo en el que el gobierno autonómico hará efectivo su derecho de tanteo y retracto en todos los casos de acuerdo al artículo de la ley en el que se establece la comunicación de la transferencia.

En cuanto a los precios máximos que impone la nueva ley (las sanciones por sobreventa pueden ascender a 120.000 euros) se fijan conforme a unas tablas de equivalencia, en función del plan en el que están incluidas las promociones y la población.

Este es uno de los aspectos más criticados de la Orden, ya que en pisos de entre 26 y 30 años la Junta permitirá la transmisión por el doble de su valor inicial.

Así pues, se da la paradoja, explican desde Mistercasa, que una vivienda de 29 años en la zona de Chapín pueda costar 180.000 euros cuando el precio de mercado en la zona no supera los 150.000 euros. Y en cambio una con sólo tres años pase de 125.000 euros a costar poco más de 66.000 euros.

Una retorcida contradicción como ejemplo palmario del clima de crispación latente en el sector inmobiliario y de la sensación de indefensión e incertidumbre en la ciudadanía; que “en un 99 por ciento de los casos”, según reconoció la propia consejera de Obras Públicas, Concepción Gutiérrez, “no quiere especular” con este tipo de viviendas.

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