04-12-2005 Bancos, Diario Galicia, Informes

04-12-2005 La Voz de Galicia
Informe Fundación Caixa Galicia
La situación del mercado inmobiliario

La accesibilidad a la vivienda y los tipos de interés. Si la escalada de cotizaciones no se modera, el incremento del precio oficial del dinero colocará los inmuebles en niveles de muy difícil acceso para las familias. El Centro de Investigación Económica y Financiera de la Fundación Caixa Galicia ha publicado recientemente un nuevo número del Observatorio Inmobiliario , informe cuyo objetivo es realizar un análisis del mercado de la vivienda en España, Galicia y las siete áreas urbanas gallegas.

En este número se ponen de manifiesto ciertos signos de enfriamiento de la demanda de vivienda. A continuación realizaremos un análisis de las consecuencias para la accesibilidad y para el mercado del previsto repunte de los tipos hipotecarios ante el alza del precio del dinero que el Banco Central Europeo ha llevado a cabo el 1 de diciembre.

El sector de la construcción ostenta una posición clave en el crecimiento económico español y gallego en la última década.
Éste supone el 12% del empleo directo y probablemente una cifra semejante en los empleos indirectos generados.

Desde 1999 se han construido más de 3,7 millones de viviendas en España y casi 200.000 en Galicia; en cifras por habitante, el número de inmuebles en edificación en España triplica al de los países europeos de nuestro entorno.

Esta espectacular expansión de la oferta no ha sido suficiente para impedir una no menos impresionante subida en el precio de la vivienda.

Desde 1999, mientras que el IPC ha aumentado un 20%, la cotización de las viviendas se ha incrementado un 114% en España y un 76% en Galicia.

A pesar del tremendo encarecimiento real, el número de hipotecas ha crecido sin cesar en los últimos años, y en el 2005 el saldo de la deuda hipotecaria de las familias representa prácticamente el 48% del PIB español y el 104% de la renta disponible.

El abaratamiento del crédito hipotecario y el aumento en el plazo de vencimiento de las hipotecas han desempeñado el papel clave en el bum del sector.

Los tipos de interés han venido cayendo sin cesar desde el 16% de 1991 hasta el 3,3% de la primera parte del 2005, lo que, unido al alargamiento de los plazos, ha compensado en parte el aumento de precio.

Sin embargo, esta tendencia ha cambiado, ya que el Banco Central Europeo, como medida contra la inflación, ha aumentado los tipos de interés y se prevé que se producirá un ajuste paulatino al alza en el precio del dinero.

Cambio

Cabe preguntarse cómo afectará el encarecimiento del crédito al poder adquisitivo de las familias y a la demanda de vivienda y cuáles serán sus efectos sobre un sector del que tanto depende nuestra economía.

En el año 2000 el coste de la vivienda en términos de salario era prácticamente el mismo para España que para Galicia:
en torno a cinco años y medio de sueldo.

La inflación que ha dominado la vivienda española ha hecho que en el 2005, en promedio, la familia española deba dedicar 9,3 años de salario a la adquisición, casi dos más que la gallega.

La relación entre precio y salario, aunque resulta muy visual y habla del encarecimiento real de la vivienda, no muestra las restricciones económicas que representa la compra; en otro caso, resultaría totalmente incomprensible el prolongado crecimiento de la demanda en los últimos años. Debemos estudiar las condiciones crediticias para hacernos una idea de las dificultades reales que representa el acceso a la propiedad.

Estudiamos los costes de un crédito de 25 años -duración media de las hipotecas en España y Galicia- por el 80% del importe de una vivienda de cien metros cuadrados al precio y tipo de interés medios en cada año.

En el 2005 una familia española con un solo salario debe dedicar el 44% de sus ingresos brutos al pago de las cuotas de amortización del crédito; en Galicia la presión sobre los ingresos familiares se sitúa ocho puntos por debajo de la media española.

Esta medida de accesibilidad puede sobreestimar el esfuerzo, ya que no tiene en cuenta que, en promedio, las familias perciben más de un salario.

Ponderando el ingreso por la media de ocupados, una familia española debe destinar algo menos del 30% de sus ingresos totales al pago de la hipoteca, y en Galicia, la cifra se reduce al 22%.

La sustancial mejora de la accesibilidad que se produce al tener en cuenta las condiciones de empleo puede ayudar a entender el prolongado auge de demanda, sin que las subidas de precios hayan conseguido frenarlo.

Pero existen otros factores que han hecho más soportable el coste de la adquisición.

Las desgravaciones fiscales a la primera vivienda abaratan sensiblemente el acceso a la propiedad.
Con un único salario, el esfuerzo familiar neto medio para la compra de la primera vivienda se reduce en casi ocho puntos para España y en siete para Galicia.

Si consideramos el salario ponderado, junto con las desgravaciones fiscales, las ratios de accesibilidad muestran que todavía existe margen para el aumento de precios en las condiciones de financiación actuales.

Sin embargo, el coste de los préstamos ha comenzado a encarecerse.

El 1 de diciembre el Banco Central Europeo aumentó 25 puntos básicos los tipos de interés oficiales, situando el precio del dinero en el 2,25%.

El euríbor, índice al cual están referenciadas la mayoría de las hipotecas, anticipando este aumento, ya se había situado en el 2,684%, 0,46 puntos por encima del índice de septiembre, lo que supondrá un aumento en torno a 30 euros en el pago mensual de la hipoteca media. Para valorar las consecuencias del encarecimiento de la financiación, utilizamos una medida alternativa de accesibilidad: la vivienda adquirible.

Ésta es aquella cuyo precio hace que, a los tipos de interés vigentes, las cuotas de amortización no superen el 33% de la renta familiar, proporción que se establece como un límite prudente de endeudamiento máximo.

Teniendo en cuenta los ingresos familiares ponderados, en el gráfico se muestra la evolución de la vivienda adquirible en Galicia y España para posibles niveles futuros del tipo hipotecario, con un crédito a 25 años, manteniendo constantes los ingresos familiares en los niveles de 2005.

Con un tipo de interés de 3,29%, en las condiciones del mercado del 2005, una familia española se puede permitir comprar una vivienda de cien metros cuadrados mientras el precio no supere los 1.980 euros por metro cuadrado; el precio máximo que podría soportar una familia gallega sería de 1.767 euros por metro cuadrado.

El precio actual de la vivienda española ya está muy próximo a su teórico nivel máximo; la diferencia es de sólo 240 euros.

La mayor accesibilidad de la vivienda gallega se manifiesta en que hoy el precio de su metro cuadrado todavía dista 581 euros de su techo teórico.

En el gráfico adjunto se aprecia que, a medida que los tipos de interés van aumentando, el precio máximo soportable se reduce, ya que, en otro caso, las cuotas de la hipoteca serían excesivas para la economía familiar.

Para un tipo del 4,2%, sólo un punto por encima del nivel del 2005, el precio actual de la vivienda española se convertiría en un precio prohibitivo para el comprador medio.

En el caso gallego, el mayor nivel de accesibilidad a la vivienda se manifiesta en que el tipo hipotecario debería alzarse hasta el 7,3% para que el pago de las cuotas llegase a absorber la tercera parte del salario.

Límites

A pesar de la fuerte inflación, todavía no se ha alcanzado el límite de endeudamiento familiar ni en España ni en Galicia.

No obstante, este análisis muestra que en España el crecimiento del mercado se puede ver ralentizado porque la vivienda en el mercado libre ya parece próxima al límite de accesibilidad para la mayoría de las familias españolas.

Aunque el Banco Central Europeo prevé un aumento moderado y gradual de los tipos de interés, si los precios continúan su escalada al ritmo actual, algunas de las viviendas en construcción podrían encontrar dificultades en su salida al mercado.

En consecuencia, debería producirse una reducción sustancial en las altas tasas de incremento de los precios para que la demanda de nuevas residencias no se viese comprometida.

La vivienda gallega, al ser claramente más accesible que la española, parece tener un mayor margen para seguir creciendo y para soportar un posible tensionamiento de la situación económica.

Manuel Vilas Fernández. Profesor de la Universidad de Santiago, autor del Observatorio Inmobiliario publicado por el Centro de Investigación Económica y Financiera (CIEF)

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