12-07-2007

Las ventas cayeron un 11,8% en el 2006 por la subida de tipos, un 4,6% más que en España. El número de transacciones por cada mil habitantes es el más bajo de todo el país.

El mercado de la vivienda, que se ha caracterizado en los últimos años por un vigoroso dinamismo, empieza a ofrecer indudables síntomas de agotamiento. La estadística elaborada por los registradores de la propiedad relativa al año 2006 coloca a la comunidad gallega en el podio de autonomías donde más se ha dejado sentir el parón inmobiliario.

El número de operaciones de compraventa de pisos cayó en la comunidad el 11,8% durante el pasado año, lo que sitúa a Galicia como la cuarta autonomía con mayor descenso de actividad, sólo superada por Cantabria, País Vasco y Aragón. En vivienda usada, por ejemplo, la comunidad lidera el ránking en el descenso, con un 15,8% menos de operaciones. Esta caída se compensa con la reducción de compraventas en pisos nuevos, que se situó en el 7,36%, tres puntos por debajo de la media nacional.

El exhaustivo informe elaborado por los registradores también coloca a la comunidad gallega como la autonomía con menor índice de operaciones por cada mil habitantes: Galicia registra 13,90 transacciones, frente a las 20,49 que se dan en el conjunto del Estado.

Los datos divulgados ayer ofrecen información detallada sobre la evolución del mercado de la vivienda en el conjunto del 2006, pero los registradores ya han publicado en el 2007 informes que revelan la continuidad de un fuerte parón inmobiliario en lo que va de este año.

La compraventa de pisos nuevos y usados en Galicia cayó un 19,7% entre abril del 2006 y el mismo mes de este ejercicio. En lo que se refiere al primer trimestre, la comunidad lideró la desaceleración del mercado del ladrillo en toda España, con apenas 3,29 operaciones por cada mil habitantes, la cifra más baja de toda la geografía española.

Las causas

En el conjunto de la sociedad se plantea la pregunta de cuál es la razón que explica una contracción tan clara del mercado. Los analistas apuntan al precio del dinero como causa principal. En sólo dos años, el euríbor ha pasado del 2,16% al 4,55%, lo que supone un incremento de más del doble. Esto no sólo supone que las familias hipotecadas pagan más por cada cuota mensual sino que muchas parejas, dado su nivel de ingresos, tienen un acceso cada vez más difícil a la compra de una vivienda, lo que contribuye a reducir la demanda de pisos en el mercado inmobiliario.

Los datos facilitados por los registradores evidencian que en 98 de cada 100 hipotecas se suscriben a interés variable, y que en el 84% de las mismas se utiliza el euríbor como índice de referencia.

Análisis provincial

Durante el pasado 2006, el número de operaciones de compraventa cayó en las cuatro autonomías gallegas por encima de la media nacional, que registró un descenso de las transacciones del 7,23%. En Pontevedra se produjo un menor parón en el sector inmobiliario (-8,41%), comparado con A Coruña (-11,65%), Lugo (-15,45%) y, sobre todo, Ourense (-18,51%), que es la que da muestras de un mayor agotamiento.

El Colegio de Registradores de la Propiedad vaticina que, dado el actual precio del dinero, el mercado de compraventa seguirá ofreciendo síntomas de agotamiento, dando lugar a un menor número de operaciones. Ante estas previsiones, se plantea la pregunta de cuál será el impacto económico de esta desaceleración.

Los perjudicados

Algunas consultoras coinciden en señalar que se producirá una crisis en las inmobiliarias, muchas de las cuales se verán obligadas a cerrar. La empresa madrileña R.R Acuña & Asociados, por ejemplo, vaticina que tres cuartas partes de esas empresas no podrán hacer frente a sus obligaciones financieras más allá del 2008.

El presidente de esta consultoría, Francisco Rodríguez de Acuña, augura un escenario a medio y largo plazo caracterizado por la sobreoferta ante la fuerte caída de la demanda como consecuencia de la evolución del precio del dinero.

En el informe elaborado por esta empresa también se traza un horizonte negro para las promotoras. En España, hay 20.000 sociedades de este tipo que todavía no perciben beneficio alguno e incluso presentan pérdidas. La caída del volumen de ventas colocará a muchas de estas empresas en una difícil coyuntura para poder sobrevivir. La dificultad se acrecentará en las compañías con una apuesta fuerte por la compra de solares.

¿Y los precios?

Los expertos consultados por este periódico revelan que el parón inmobiliario tendrá una incidencia clara en el valor del metro cuadrado. El incremento medio de los precios se situó en España en el 10,97% en el 2006, según el Ministerio de Vivienda (Galicia registró un aumento de 1,4 puntos mayor por la demanda de vivienda en la costa).

Dada la situación de sobreoferta y la debilidad mostrada por la demanda, las estimaciones apuntan a que en el 2007 se producirá un aumento medio del precio que estará entre el 5% y el 7%. Para el 2008, se prevé un incremento medio del 4%. Respecto a los valores del metro cuadrado, los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad evidencian que el importe medio de un crédito hipotecario inscrito en España por transacción de vivienda para el primer trimestre del año se situó en los 151.492 euros, mientras que en Galicia ascendió a 114.643.

Por comunidades, el estudio permite observar cómo el mayor importe corresponde a las regiones con un precio por metro cuadrado más elevado, es decir, Madrid (228.411 euros), Cataluña (185.802), País Vasco (171.241) y Baleares (170.364). El informe elaborado por los registradores también revela que sólo el 1,2% de los usuarios de una hipoteca opta por un tipo de interés fijo.

La desaceleración afecta más a las ciudades que a la costa

La demanda urbana se estanca, pero crece en los municipios turísticos por la fuerte saturación del Mediterráneo

El parón inmobiliario que reflejan las estadísticas es más acusado en las áreas urbanas que en los municipios costeros. La demanda en las siete ciudades se ha estancado como consecuencia del aumento de los costes de financiación, pero no ocurre lo mismo en los concellos bañados por el mar. Saturado el Mediterráneo como lugar de veraneo, los madrileños han puesto sus ojos en las plácidas villas del norte, más templadas y sin tanto bullicio. A Mariña es un buen ejemplo.

El perfil de comprador de esta vivienda muestra a una pareja de clase media que vive en el centro de Madrid, con piso en propiedad ya pagado y con una situación económica lo suficientemente desahogada como para desembolsar 35 millones por una morada en la que pasar unas tranquilas vacaciones. A diferencia de un matrimonio gallego joven, con salarios muchos más bajos, a esta pareja le disuaden mucho menos las posibles fluctuaciones del euríbor.

Esto es lo que explica, por ejemplo, que en el 2006 el incremento medio del precio de la vivienda fuera del 12,3% en Galicia y del 10,9% en España. Colapsado el sur del país, la demanda de segunda residencia se dirige ahora al norte. Es decir, la autonomía debe hacer frente ahora un elemento inflacionista.

Los datos que ofrece el observatorio inmobiliario que publica el Centro de Investigaciones financieras (CIEF) de la Fundación Caixa Galicia son una buena muestra de ello. En el último trabajo, se asegura que el centro de gravedad inmobiliario ha pasado de las ciudades a la costa. En los municipios urbanos, por ejemplo, se visaron 16.528 viviendas en el 2005 y 12.481 el año pasado. En los concellos costeros, de perfil más turístico, la tendencia es la inversa: en el mismo período se pasó de 13.000 a 16.637 pisos. El caso más espectacular es el de Foz: en el 2001 se autorizaron 312 nuevas viviendas y entre los años 2005 y 2006 casi 5.500. Aunque con una intensidad menor, municipios como Barreiros, A Guarda, Burela o Cangas reflejan una tendencia parecida de fuerte crecimiento en la oferta de pisos.

El CIEF sostiene que este controvertido proceso de edificación en la costa, cuestionado por la política del bipartito, ha permitido que, de momento, el sector gallego haya podido mantener niveles crecientes de actividad en un contexto general poco expansivo.

12-07-2007 La Voz de Galicia