25-10-2005 Noticias Vivienda

25-10-2005 La Vanguardia

Fondos contra precios

La nueva regulación de la inversión en inmuebles puede contribuir a moderar el encarecimiento de la vivienda. Los nuevos fondos de inversión inmobiliaria, que aparecerán en un par de meses, pueden contribuir de forma sustancial a moderar el crecimiento del precio de la vivienda. Esto es, al menos, lo que prevén los expertos.

Años de reclamaciones desde el sector inmobiliario han dado, en parte, sus frutos. El Senado tramita estos días una modificación del impuesto sobre sociedades para que los fondos de inversión inmobiliaria puedan tener un desarrollo del que hasta ahora han carecido y que ha provocado las quejas y el malestar del sector.

El principal cambio reside en permitir que los fondos de inversión inmobiliaria puedan dedicarse a la promoción de edificios para alquiler. Para beneficiarse del especial régimen fiscal de los fondos de inversión -que tributan al 1% en el impuesto de sociedades-, la condición es que los fondos inmobiliarios no podrán desprenderse de los inmuebles antes de siete años y que este tipo de negocio deberá representar, como mínimo, un 50% de su activo.

Fuentes del Ministerio de Economía consideran que este cambio, junto con otras mejoras que se introducirán en el reglamento de la ley de Inversión Colectiva, “supone dar un giro de 180 grados a los fondos de inversión inmobiliaria”, que hasta ahora han tropezado con el problema de no encontrar edificios idóneos para destinarlos al alquiler, en un contexto de precios altísimos y escasez de este tipo de oferta.

Hasta el momento, los fondos de inversión inmobiliaria, para beneficarse de dichas ventajas fiscales, estaban obligados a destinar la mitad de su patrimonio a edificios de viviendas en alquiler, residencias de estudiantes y residencias para la tercera edad. La ley, que data de 1984, buscaba con este requisito potenciar el mercado de alquiler de vivienda. Pero, según datos del Banco Central Europeo, la vivienda española en alquiler ha perdido 5 puntos porcentuales respeto al total de viviendas, al pasar del 15% en 1990 al 10% en el 2000. La propia debilidad del mercado residencial en alquiler reduce significativamente el desarrollo de los fondos españoles.

Los expertos esperan que con la nueva regulación menos restrictiva en vigor, España recupere el terreno perdido en la inversión inmobiliaria que en Europa ha crecido casi un 50% desde el 2000. En el 2004, se alcanzó en Europa la cifra de récord de 95.600 millones de euros, con un crecimiento del 7%, mientras que para este año se espera superar los 100.000 millones de euros, según datos del Instituto de Empresa y Aguirre Newman.

Donde esta evolución ha resultado más espectacular ha sido en Alemania, donde los fondos inmobiliarios han atraído masivamente el interés de los particulares por invertir en el sector inmobiliario. España se sitúa en el otro extremo. El problema, para Eduardo Fernández-Cuesta, presidente en España de CB Richard Ellis, ha sido “la escasez de fondos existente y sus restricciones legales que han hecho que la mayor parte de los inversores particulares han optado por recurrir a las compras individuales de viviendas”. Se calcula que desde 1999 los inversores particulares absorben entre el 20% y el 30% de la demanda de pisos en España, incluidas las segundas residencias. Según Fernández-Cuesta, “éste es uno de los factores que explica el acelerado encarecimiento de los pisos en España, con una fuerte alza media del 78,3% entre 1979 y el 2002″.

La referencia alemana
Por el contrario, el modelo alemán, el menos restrictivo de todos los europeos, ha permitido que los precios residenciales permanecieran invariables en seis años. En realidad, en ese periodo “lo que se duplicó en Alemania no fueron los precios de la vivienda, sino los activos gestionados por fondos inmobiliarios, que en el 2002, alcanzaron un total de 84.000 millones de euros, de los que 15.000 millones entraron en el mercado en ese mismo año”, según destaca el presidente de Richard Ellis en España.

En suma, gracias a un régimen fiscal muy favorable, los fondos inmobiliarios alemanes atraen el 20% del volumen global de la inversión de los particulares, mientras que en España apenas alcanza un 1%, con un volumen de unos 2.700 millones de euros gestionados. Aunque es difícil saber si un desarrollo potente de la inversión inmobiliaria en España hubiera contribuido a moderar los precios de la vivienda, lo seguro es que muchos inversores espeañoles han perdido en estos años la oportunidad de aprovecharse del “boom inmobiliario” a través de estos instrumentos de inversión colectiva que exigen menores desembolsos y suponen una dispersión del riesgo.

Además, la aparición de vehículos de inversión, como los Reit (fondos de inversión indirecta, Real Estate Investment Trust, en inglés), que cotizan en bolsa y gozan de esenciones fiscales, están dotando de gran atractivo a las inmobiliarias francesas, lo que explica la compra reciente de las galas SFL y Gecina por las españolas Colonial y Metrovacesa. Los expertos han pedido que los cambios en la legislación de inversión colectiva de carácter inmobiliario tomen como ejemplo a los Reit, aunque la regulación española no parece que vaya a alcanzar tales grados de flexibiblidad.

La Vanguardia