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Entrevista con Fernando Martín Presidente de Martinsa-Fadesa

“La crisis no nos afecta porque podemos vender el 85% de nuestras viviendas por menos de 200.000 euros”

* ¿Por qué se ha puesto en duda la solvencia de Martinsa-Fadesa en los últimos meses?
– Por desconocimiento de la compañía. Nosotros no podíamos explicarlo porque la normativa nos impedía hablar al estar en proceso de fusión. Pero ahora ya podemos decir que la deuda global es de 5.000 millones de los que poco más de 2.400 millones son propios de la actividad de la compañía, que se irán cancelando según se vayan subrogando los compradores de las viviendas.

* ¿Y el resto?
– Los 2.581 millones restantes es deuda corporativa por la fusión, pero desde septiembre hasta ahora hemos cancelado 603 millones de capital más los intereses. Se nos concedieron 4.100 millones de financiación, y sólo dispusimos de 2.995 millones. Además, mis compañeros de viaje inyectaron 600 millones de capital, que pudieron ser muchos más, porque de cada cinco ofrecimientos que tuve sólo entró uno.

* ¿Ésa deuda es superior a la media del sector?
– Todo lo contrario, Martinsa-Fadesa es una compañía poco endeudada, ya que ésta representa el 40% del valor neto de sus activos, cuando la media del sector es de más del 50%. Es más, cancelar deuda seguirá siendo un objetivo fundamental de la empresa, y podemos asegurar que la solvencia de la compañía garantiza el cumplimiento de todos nuestros compromisos.

* ¿Ha tenido que deshacerse de activos últimamente?
– No hemos tenido que vender ningún suelo estratégico, sólo nos hemos desprendido de los hoteles que tenía Fadesa porque no nos encajaba su modelo. El nuevo proyecto en Martinsa-Fadesa es desarrollar hoteles y alquilarlos o gestionarlos. De hecho vamos a empezar a construir 26 nuevos hoteles.

* Usted afirma que va a duplicar la compañía en cinco años sin necesidad de fusiones o compras ¿Cómo piensa hacerlo en medio de la crisis que sufre el sector?
– Desarrollando el gran potencial que tiene la compañía desde una triple vertiente: diversificación geográfica, de producto y de actividad. Pero sobre todo, porque este grupo tiene un elemento diferenciador de la mayoría, que es nuestra presencia internacional. Estamos en dieciséis países, por eso este año el 70% de las ventas totales procederán del exterior.

* Pero ahora es muy complicado vender una vivienda…
– Precisamente por eso, el mercado debería reconocernos que en un año en el que el sector está atravesando una situación dura y difícil nosotros hemos vendido ya 6.500 viviendas. Luego, decir que la compañía va a duplicar sus beneficios en cinco años es un objetivo cumplible. Este ejercicio lo terminaremos con 16.000 viviendas prevendidas, lo cual nos permitirá afrontar los próximos años con un optimismo moderado.

* ¿No cree que el bolsillo de los españoles no da para más?
– La especialidad de Martinsa-Fadesa es la transformación de suelo rústico en urbanizable, eso nos va a permitir vender el 85% de nuestras viviendas a un precio inferior a los 200.000 euros, algo que las promotoras que compran suelo finalista nunca podrán hacer. De forma que mantenemos un crecimiento sostenido, porque cada año se van consolidando procesos urbanísticos. Sólo desde el pasado mes de marzo hasta ahora hemos avanzado fases de planeamiento urbanístico en 60 promociones. Eso es dar valor a la compañía.

* ¿De cuántos metros cuadrados edificables dispone Martinsa-Fadesa?
– En estos momentos tenemos 30,5 millones de metros cuadrados potencialmente edificables con una diversificación importante, pues el 42% está fuera de España. De modo, que la crisis nacion nos afecta menos que a los demás, y en un plazo de dos años esperamos que el 50% del beneficio y de la cifra de negocio provenga del exterior.

* ¿Por qué las promotoras españolas son reacias a construir viviendas de protección oficial?
– Ése no es nuestro caso, porque tenemos 20.000 viviendas protegidas para desarrollar en las tres vertientes: venta, alquiler y alquiler con opción a compra. Vamos a potenciar el alquiler en Martinsa-Fadesa con pisos de renta libre, de vivienda protegida y con opción a compra. Será una nueva actividad que nos podemos permitir porque el valor de los suelos en origen son muchos más baratos que los del resto del mercado. Por eso la crisis también nos va a afectar menos.

* ¿Cuál es su presencia en materia de centros comerciales?
– Disponemos de 500.000 metros cuadrados para el desarrollo de centros comerciales. En estos momentos tenemos en construcción trece centros y también veinte campos de golf en desarrollo.

* ¿El catastrofismo que envuelve al sector inmobiliario parece no afectarle?
– Este año ha sido difícil porque se ha apoderado del sector una crisis de confianza, generada bajo dos elementos fundamentales: que las casas van a bajar y que los tipos van a subir. Por tanto, hay una demanda embalsada de clientes que está esperando a comprar en el momento más oportuno, y creen que cuanto más esperen más barata harán su adquisición. Pues se equivocan. Yo recomiendo que el que tenga que comprar que lo haga cuanto antes. Eso sí, seleccionando muy bien el sitio, el producto y sus necesidades.

* ¿Cuáles son los retos principales que afronta el sector?
– El gran reto está en hacer casas que la gente pueda comprar. Para eso tenemos que convencer a las administraciones de que la demanda embalsada de viviendas de un dormitorio es real, pero que no la podemos ofrecer porque la normativa nos prohíbe construir casas de tamaño pequeño. El segundo reto es que sigue existiendo en España una demanda de entre 400.000 y 450.000 viviendas. Esto supone que el sector irá creciendo y se va a producir un elemento diferenciador, y es que habrá una tarta más reducida, por lo que los que consigan salvarse de la crisis tendrán una porción mayor.

* ¿Van a desaparecer los advenedizos que se unieron al sector en tiempos de las vacas gordas?
– No me atrevo a decir que van a desaparecer, pero sí que el sector se va a endurecer mucho, y que sólo podrán continuar aquellos que sean capaces de desarrollar los proyectos. Cada vez va a ser más importante en el sector la dimensión y el aguante, y por tanto, las empresas que estén preparadas para estos momentos van a tener más posibilidades que las que no lo estén.

* ¿Cuál es la clave para huir de la quema?
– En este momento hay que saber remar contra corriente si llegan los momentos malos. No hay que quejarse ni asustarse ante los problemas, sino resolverlos. Y para ello hay que hacer los deberes tanto dentro como fuera de las empresas. Eso se consigue ilusionando al personal de las compañías, motivarlas y hacer del proyecto parte suya.

* ¿Esa recorte en la demanda es la que les ha dado pie para su expansión internacional?
– Aquí va a haber años duros, pero hay países en los que el sector está creciendo como en España en 2000. Por eso la internacionalizaciónde Martinsa-Fadesa es una de nuestras bazas más importantes, unida la confianza y la gestión ante el cliente, además de la diversificación de las tres ramas: suelo, promoción y patrimonio.

* ¿De qué países proviene el crecimiento de Martinsa-Fadesa?
– Fundamentalmente de Rumanía, Hungría, Polonia, Chequia, Eslovaquia, Bulgaria, Marruecos, además de México, Francia y también Portugal.

* ¿En esos países no se estará produciendo una restricción de los créditos a los promotores, como ocurre en España?
– Todo lo contrario, se está produciendo una ayuda muy importante al sector inmobiliario, casi en la misma medida que en España entre los años 2000 y 2004.

* ¿Y en nuestro país por qué se está produciendo?
– Estamos sufriendo la crisis de liquidez del sector financiero unida a una falta de confianza en el inmobiliario. Deberían darle tiempo a nuestro sector para que se vayan desarrollando sus proyectos. No es un problema de solvencia, sino de liquidez. Tenemos que ser capaces de explicar a las entidades financieras y a la sociedad que el sector no tiene problemas de solvencia. Espero que sean receptivos y ante un problema tan duro como el que se está produciendo no tienen más remedio que colaborar, porque este sector es muy importante para la economía española.

* Es probable que esa crisis de liquidez vaya aumentando.
– La realidad es que nosotros, al menos, estamos notando en los últimos tiempos una mayor colaboración del sector financiero en las concesiones de créditos, en la facilidad de acceder a los préstamos y en la receptividad en la explicación de los proyectos.

* Los malos tiempos son propicios para las fusiones.
– Cuando creamos el G-14 (el «lobby» de las grandes inmobiliarias), anuncié que se iba a producir una gran concentración de empresas inmobiliarias, y eso ya se ha iniciado, pero el año que viene habrá más fusiones.

* ¿Está pensando Martinsa-Fadesa en comprar alguna compañía?
– Ahora tenemos que consolidar el proyecto que tenemos en marcha, pero nunca se puede descartar cualquier operación que sea viable, que cree valor a la compañía y que podamos financiar.

* Existe una cierta confusión respecto a si Martinsa-Fadesa está en negociaciones con fondos de inversión para venderle suelo.
– En esta compañía el desarrollo de suelo es prioritario, y para poderlo llevar a cabo es necesario capacidad e interlocución ante las administraciones públicas y ante las entidades financieras para que conjuntamente tanto los fondos como esas entidades financiera entiendan que el desarrollo del suelo es muy seguro, pero que necesita espacios de tiempo. Durante los últimos dos meses se nos han acercado muchos fondos de inversión para desarrollar conjuntamente los suelos. Martinsa-Fadesa pondrá el suelo, los fondos aportarán el 50% del valor del terreno y el desarrollo de la sociedad se hará de manera conjunta. Es decir, no nos desprendemos del suelo, sino que encontramos un socio estratégico que aporta liquidez a los proyectos.

* ¿Son fondos españoles o extranjeros?
– Fundamentalmente, extranjeros, pero todavía estamos en negociaciones, porque no tenemos prisa. Lo importante es que la relación sea efectiva y duradera, y para eso hay que desarrollar muy bien la estrategia. Espero que un plazo de tiempo no muy largo lleguemos a un acuerdo.

* ¿Son fondos especializados en el sector inmobiliario?
– No, son fondos generalistas. Es los próximos años se va a incorporar al sector gente que hasta ahora ha sido ajena. Cuando el sector está en crisis es cuando más se demuestra quién es un buen gestor y, en ese momento, el esfuerzo, la capacidad y el talento son básicos. Sumar siempre es bueno. Por eso, ahora es prioritaria la incorporación de fondos ante la falta de liquidez en los mercados financieros.

26-12-2007 www.abc.es

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