28-10-2005

28-10-2005 El Mundo - Su Vivienda
El mercado inmobiliario español, en la actualidad

Por Gregorio Izquierdo - Director del Servicio de Estudios del IEE y profesor titular de Economía Aplicada de la UNED

El mercado inmobiliario español está viviendo un prolongado ciclo alcista, pero que empieza a manifestar ciertos signos de agotamiento. Esta ineludible inflexión obedece ante todo al fuerte nivel alcanzado en los precios, que han agotado buena parte de las mejoras de accesibilidad derivadas tanto del aumento de la renta familiar como de la disminución del servicio de la deuda, debida a la reducción de los tipos de interés y al alargamiento de los plazos.

En el año venidero se espera además un cierto endurecimiento financiero por parte del BCE, con una elevación de tipos que podría situarlos por encima del 3%, con el consiguiente freno para la demanda inmobiliaria, que se ve favorecida por los actuales tipos de interés reales negativos.

No obstante, el crédito, a pesar de estas subidas, seguirá en niveles todavía asumibles para la mayor parte de la demanda efectiva, máxime cuando para reducir su morosidad las entidades financieras llevan ya tiempo evaluando el servicio previsible de la deuda para sus prestatarios con tasas de interés significativamente superiores, con la consiguiente restricción de la oferta crediticia.

El riesgo principal para la sostenibilidad de la demanda de vivienda puede que esté, por lo tanto, en el futuro del empleo y, por ende, de la renta familiar, cuya inercia positiva parece asegurada para 2006, pero que empieza a verse amenazado por los acuciantes desequilibrios (exterior y de precios) y el ‘efecto estrangulamiento’ que los incrementos de tipos de interés pueden tener sobre el conjunto de nuestra demanda interna. La esperanza, y lo más probable, es que los tipos de interés en Europa suban más por efecto de la tan deseada recuperación económica que por un choque inflacionario, ya que en el primer caso tendríamos la oportunidad de que la demanda externa amortiguara la caída del empleo.

A esto hay que añadir el hecho de que la demanda potencial seguirá dinámica, sustentada en la creación de nuevos hogares tanto por el fenómeno inmigratorio como por la reducción del tamaño medio de la familia, y que por el lado de la oferta no es previsible una acumulación excesiva de viviendas nuevas vacantes (que son las que suelen desencadenar crisis de oferta y de precios) como consecuencia de la generalización de la venta sobre plano.

El resultado de todo ello será que el sector inmobiliario vivirá un escenario de aterrizaje suave y gradual hacia niveles de actividad y precios más moderados que los actuales, pero por ello más sostenibles y deseables.

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