El 20% de las hipotecas ya a 40 años o más

26-12-2007 Hipoteca Vivienda

En alguna entidad es posible endeudarse a 52 años, siempre que se acabe de pagar antes de cumplir 70. Financian hasta el 100% del inmueble con períodos de carencia que pueden llegar a los cinco años. Hace algo más de un año aparecieron en el mercado bancario como un producto exótico, una señal de que el mercado del ladrillo comenzaba a tocar techo, pero hoy constituyen ya el 20% del negocio hipotecario español.

Las hipotecas a cuarenta años o más, pensadas para jóvenes que de otra forma no podrían acceder a la compra de un piso, son ya la principal elección entre los menores de 35 años, pese a las advertencias de las asociaciones de usuarios y del propio Banco de España, que alertan del riesgo y los elevados costes de endeudarse hasta muy por encima da la jubilación.

Las que más lejos han llegado ha sido las cajas de ahorros.

Al menos una decena de entidades españolas ofrecen ya hipotecas de hasta cincuenta años -52, en el caso de Caja Duero, aunque en el casi utópico caso de que el cliente tenga 18 años, lo que garantiza que pague la última cuota antes de cumplir los 70-.

La vizcaína BBK fue pionera en superar el tope de las cuatro décadas, y, según fuentes de la caja, año y medio después de su lanzamiento al menos el 10% de los créditos para comprar un piso se dan a cincuenta años. El producto, que financia el 100% del inmueble, ofrece además la posibilidad de fijar un período de carencia para que en los cinco primeros años solo se abonen los intereses. Fuentes de la caja vasca explican que los requisitos que se exigen son los mismos que para una hipoteca a plazo más corto y que el objetivo es el acceso de los jóvenes a la vivienda “con cuotas más desahogadas”.

De las entidades gallegas, solo Caixa Galicia ofrece la llamada “Hipoteca joven 50 años”, dirigida a menores de 35 años y que puede contratarse hasta el plazo citado. El préstamo financia como máximo el 80% del piso, y permite la posibilidad de disponer de un período de carencia de hasta cinco años. No obstante, fuentes de la caja explican que ese plazo no lo suscriben ni el 5% de las hipotecas actuales.

Un portavoz de Caixanova explica que la caja del sur formaliza préstamos de hasta 40 años, aunque prefiere “recomendar otras opciones, ya que el encarecimiento del préstamo difícilmente compensa”. Para reducir las cuotas al comienzo de la inversión, Caixanova apuesta por carencias al inicio, cuotas progresivas y amortización de un porcentaje del capital en un solo pago al final de la operación.

El Banco Pastor, el BBVA y el Santander también ofrecen plazos máximos de 40 años, con fórmulas similares para reducir las cuotas al principio.

No obstante, casi todas las entidades coinciden en señalar que este tipo de hipotecas no suelen tener comisiones de amortización anticipada, puesto que en realidad el banco espera, e incluso incentiva, que se pague en un plazo menor, por lo que en la práctica, los largos plazos están funcionando más como un gancho publicitario, basado en esos “desahogos” iniciales, que como un instrumento real de financiación.

Las consecuencias de hipotecarse de por vida

Aumentar el plazo 15 años reduce la cuota mensual en un 16%, pero dispara el préstamo en un 34%

Las asociaciones de consumidores y el Banco de España ya han advertido sobre los riesgos de contratar unos créditos que pueden llegar a duplicar la deuda. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Ahorros y Seguros -Adicae- aconseja que se tenga en cuenta no solo la cuota, sino los intereses, que en el caso de los 50 años pueden llegar a triplicar los de una hipoteca de 20 años.

Así lo demuestra un sencillo cálculo matemático: Un hipoteca media gallega -184.000 Euros, según los últimos datos publicados por el INE-, a precios de mercado, genera unos costes financieros de 151.000 Euros si se firma a 25 años, con una cuota mensual de 1.118 Euros. Quince años después de la compra del piso, al cliente le restarán por pagar 103.000 Euros, el 56% del total de la deuda.

En una hipoteca a 40 años, la cuota mensual se reduce considerablemente, en hasta un 16%, pero los intereses se disparan hasta los 265.000 Euros, incrementando el importe total del préstamo en más de un 34%.

El problema se agudiza cuando se opta por largos períodos de carencia u otras fórmulas similares -como hipotecas de cuota cero, que permiten no pagar nada el primer año- que recortan aún más la mensualidad en los años más difíciles, los del inicio del préstamo, pero que hacen crecer exponencialmente las cuotas cuando acaba esa carencia.

Los consumidores denuncian además que, en la práctica, este tipo de hipotecas no están sirviendo para recortar el importe de la cuota mensual, sino para ampliar el coste total de los préstamos, lo que dispara el endeudamiento y contribuye a que el precio de la vivienda siga subiendo.

Vínculos en exclusiva

Asimismo, los representantes de los usuarios alertan de que la estrategia de hipotecas a un plazo tan largo puede atrapar al cliente durante toda su vida en un mismo banco, generando unos vínculos de casi exclusividad, puesto que las entidades suelen obligar a contratar seguros de vida, tarjetas de crédito, domiciliaciones de nómina o planes de pensiones.

26-12-2007 Vocento

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