10-07-2005

10-07-2005 EEUU - El Nuevo Herald
Por K. Pender / San Francisco Chronicle

EEUU - La burbuja inmobiliaria puede resultar falsa

La semana pasada di algunas razones por las que el mercado de la vivienda podría ser una burbuja lista para reventarse. Y también prometí publicar después la otra cara del asunto. Los promotores de bienes raíces dicen que los precios siguen aumentando no por causas especulativas, sino por la simple razón económica de que la oferta no se ha mantenido a tono con la demanda. Además de la demanda natural creada por el crecimiento de la población, la inmigración y los divorcios, hay muchos que ven la vivienda como una inversión mejor que las acciones bursátiles, que no son de fiar, o los bonos, que no están pagando casi ningún interés.

Los bajos intereses y la facilidad de obtener préstamos permiten que más personas compren viviendas, al extremo que el porcentaje de propietarios en la población ha subido a 69%, cuando en la pasada década era 64%.

También aumenta la demanda por la ley de impuestos de 1997 que permite a los matrimonios vender una residencia principal y no pagar impuestos hasta después de los $500,000 en ganancias tan frecuentemente como cada dos años. El límite para personas solteras es de $250,000.

Mientras, la oferta de nuevas residencias no se ha mantenido a la altura de la demanda porque hay menos terrenos vacantes a distancias razonables de los centros de trabajo. Los gobiernos y los defensores del medio ambiente están haciendo más difícil construir, y los contratistas no han estado construyendo tanto como en el pasado.

Los promotores de la compra de vivienda esperan que esa tendencia continúe a menos que haya una recesión o un marcado aumento de tasas de interés, lo cual no se espera. Aunque muchos esperan que la valorización de la vivienda se modere y posiblemente disminuya en algunos mercados inflados, no prevén que los precios bajen a nivel nacional, no por cierto a niveles de 15 o 20%, caída la cual podría catalogarse como un estallido de la burbuja.

”Me cuesta trabajo pensar que la vivienda, exceptuando tal vez alguna sacudida en asuntos internacionales, vaya a decaer en el futuro previsible”, dice Bob Curran, que evalúa las deudas de los contratistas para la compañía Fitch Ratings.

Un modo de mirar la oferta y la demanda es ver el número de viviendas vendidas (demanda) y el número de viviendas en venta (oferta).

En 1990, se vendieron 2.9 millones de residencias existentes. En mayo de este año, se estaban vendiendo a nivel de 6.21 millones al año. El aumento es de 114%, según dice Samuel Lieber, administrador de Alpine U.S. Real Estate Equity Fund.

En mayo de 1990, había 2.32 millones de casas existentes en venta. Hoy hay sólo 2.22 millones, 4 por ciento menos que hace 15 años.

De modo que la demanda de casas existentes ha aumentado 114%, y la oferta ha caído 4%.

En casas nuevas en ese mismo período, la demanda ha aumentado 143%, pero la oferta sólo 23%.

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