01-10-2005 Informes, Noticias Vivienda

01-10-2005 La Opinión

EEUU
El mercado inmobiliario se va a desinflar

Es uno de los síntomas de que el precio de las casas está inflado y habrá de caer, afirma estudio de UCLA. El sector inmobiliario estará en el punto de mira de la evolución económica de California en los próximos meses, según indican expertos del Pronóstico UCLA Anderson en un estudio hecho público esta semana.

Los economistas de Anderson —que creyeron y siguen creyendo que sí hay “burbujaâ€?— consideran que la vivienda ha estado teniendo un excesivo protagonismo, que puede resultar peligroso cuando esta industria caiga, algo que ellos piensan pasará tarde o temprano.

Ryan Ratcliff, economista de Anderson, cree que uno de los indicativos claros de que el mercado inmobiliario ha estado creciendo artificialmente es la desconexión entre los porcentajes de apreciación de las casas y los de subida de las rentas.

Así, en el segundo trimestre de este año la apreciación en el condado de Los Ã?ngeles fue de un 22% según el índice Oficina de Supervisión Federal de la Industria de la Vivienda (OFHEO), mientras que las rentas aumentaron en torno a un 6% en el primer semestre de 2005.

“Está incongruencia entre el precio de un bien —las casas— y del servicio que provee ese mismo bien —el alquiler de vivienda— es una de las definiciones de “burbujaâ€? en los libros de texto de economíaâ€?, enfatiza Ratcliff.

Su colega Christopher Thornberg añade que el socorrido argumento de que el mercado se mantendrá fuerte debido al desequilibrio entre oferta y demanda tampoco es sostenible.

Así, aunque muchos mantienen que en California hacen falta unas 250 mil viviendas anuales y se construyen sólo 200 mil —éstos son datos que maneja la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California (CAR), entre otras fuentes expertas en el sector—, Thornberg subraya que esas cifras están “comparando peras con manzanasâ€? e ignorando un importante factor cualitativo.

“En California no hay escasez de vivienda, sino de vivienda asequibleâ€?, asegura el experto, quien señala que no se está prestando suficiente atención a ese problema.

Thornberg cree que la desigualdad económica sigue creciendo en el estado y un ejemplo de ello son los propietarios de vivienda frente a los que aspiran a serlo y que cada vez se van quedando más lejos de su objetivo.

El experto se refirió también a la Proposición 13, que hace que quienes han sido propietarios de un inmueble por un largo plazo paguen proporcionalmente mucho menos en impuestos de propiedad.

Según los cálculos de Thornberg, quienes tienen 450 mil dólares o más de plusvalía acumulada en su vivienda pagan anualmente en promedio un 0.6% del valor de la misma en impuestos.

Sin embargo, quienes tienen un valor inmobiliario neto de menos de 50 mil dólares (grupo que componen principalmente los compradores recientes que pagaron bajo enganche) pagan en promedio un exorbitante 120% del valor de su plusvalía en impuestos de propiedad.

Desigualdad

“ése es sólo un ejemplo de la desigualdad existente, al que se suma el de quienes están y estarán excluidos de la posibilidad de comprar y, en muchos casos hasta de rentar en Californiaâ€?, dice Thornberg, quien pronostica que todos estos factores “acabarán empujando a la gente fuera del estadoâ€?.

El experto señala que ello ocurrirá, tanto atrayendo menos inmigrantes, desalentados por el enorme costo de la vivienda como haciendo que parte de la población actual migre hacia zonas donde el alojamiento resulte más razonable.

Michael Bazdarich, economista senior de Anderson, pronostica que a nivel nacional habrá unos últimos coletazos de euforia inmobiliaria, durante los que la construcción de viviendas seguirá creciendo, mientras que a partir de 2006 bajará pronunciadamente.

“No hay nada, ni siquiera la fuerza destructora de Katrina, que permita asumir una ‘resurrección’ dentro del sector de la construcción tras su caídaâ€?, comenta Bazdarich, quien destaca que el efecto del huracán implicará la construcción de unas 50 mil nuevas unidades de vivienda durante cada uno de los próximos tres años, que se concentrarán en las zonas afectadas por este desastre.

Ratcliff, analizando lo que denomina la “anatomía del colapso inmobiliarioâ€? que tuvo lugar en California en 1989-90, concluye que existen ciertos paralelismos peligrosos entre lo que está sucediendo ahora y lo que precedió a aquella recesión.

Entre esos factores están una enorme apreciación con anterioridad a la caída, así como una bajada en los permisos de construcción, variables que también se registran en la actualidad.

“Si hubiera una explosión brusca de la burbuja, Los Ã?ngeles perdería en torno al 2.5% de sus empleos no agrícolas en los dos años siguientesâ€?, pronostica Ratcliff, matizando que, sin embargo, es difícil predecir con exactitud el impacto que tendrá la caída del sector inmobiliario.

“Sin embargo, nuestro pronóstico se inclina más a creer que el mercado inmobiliario no se estrellará sino que irá aterrizando gradualmenteâ€?, señala el experto.

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