08-05-2005 Burbuja Inmobiliaria, Diario Córdoba

Hay agencias que incluyen en el precio de venta el importe de las comisiones por sus servicios, que, luego, vuelven a cobrar.

No es oro todo lo que reluce en la fiebre del ladrillo. Tan rentable es el negocio -el precio de la vivienda de segunda creció más que en ningún otro sitio de España- que ha provocado un crecimiento vertiginoso de intermediarios dispuestos a hincarle el diente, utilizando, en algunos casos, prácticas que rozan el fraude y que pueden causar un agudo dolor de cabeza a los consumidores.

Sólo en la capital cordobesa, el número de agencias inmobiliarias se ha triplicado en un intervalo de cuatro años, pasando de 35 a más de un centenar.

Ésta es una de las consecuencias perversas que ha tenido la «desregulación» (sic) o liberalización que vive el sector, advierte el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Córdoba (API), Rafael Luque.

Los denominados APIs son los únicos profesionales que se rigen por unos principios deontológicos y tienen un seguro de responsabilidad civil y unos criterios definidos.
En el caótico panorama actual, cualquier persona, aunque desconozca el derecho urbanístico, registral o notarial, puede montar una agencia. El único requisito es disponer de dinero y local.

Escasa formación

Esta falta de cualificación ha sido el caldo de cultivo de un círculo vicioso en las empresas inmobiliarias que ha atrapado ya a multitud de compradores, según relatan las organizaciones Facua y UCE, a las que llegan cada día más reclamaciones y consultas por problemas relacionados con las transacciones de pisos.

Aunque hay inmobiliarias que ofrecen un aceptable servicio, en otras muchas el cúmulo de deficiencias es interminable.
De ordinario, se proporciona escasa información previa a las partes a la hora de formalizar los contratos.
Se oculta, hasta última hora, el importe de las comisiones, a veces, abusivas por las gestiones realizadas, incluso se llega a pasar factura al cliente por firmar un parte cada vez que visita una casa.
Por no hablar de que no se ofrece asesoramiento básico sobre la coyuntura del mercado: si merece o no la pena vender en este preciso instante y por qué (tipos de interés de los créditos hipotecarios, expectativas de crecimiento…).

Para remate, en multitud de ocasiones, estas agencias son cómplices de operaciones en las que fluye a espuertas el dinero no escriturado -caso de la venta irregular de VPO, por ejemplo-, capital opaco al fisco en la compraventa.
Este cúmulo de anomalías son sólo una muestra de lo asentada que está la picaresca en un sector que mueve miles de millones de euros.
No en balde, las agencias se erigen en árbitros de este alocado mercado.

El alcance del problema ha hecho saltar las alarmas en las asociaciones de consumidores, que piden a las Administraciones que regulen con urgencia esta actividad.
Carmen Aguayo, responsable de la Unión de consumidores de Córdoba, apuesta por obligar a todos los profesionales a adquirir una formación y colegiarse como API.

Entre tanto, a los usuarios no les cabe más recurso que observar, comparar y, sobre todo, empaparse bien de información antes de firmar cualquier papel que pueda convertirse después en un lastre añadido a la ya prohibitiva factura del piso.

Las asociaciones recomiendan estar alerta ante las comisiones. Tras consultar aleatoriamente a varias agencias radicadas en la capital, ABC ha comprobado con sorpresa que los honorarios por operaciones de compra-venta pueden variar de unos intermediarios a otros del 3 al 5% del importe de la venta -repartido, según la discrecionalidad de la empresa, entre las dos partes-.
Por vender un piso de 120.000 euros pueden llegar a cobrarse entre 3.600 y 6.000 euros, sin el 16% de IVA.

Entre los APIs, existe la convención de repartir el 3% a partes iguales entre comprador y vendedor. Por negociar alquileres, lo más frecuente es que las agencias se embolsen lo equivalente a un mes de arrendamiento o el 10% de lo que resulta de capitalizar la renta anual.
Desde UCE se llama la atención de que las minutas son «excesivas».

Subida artificial de precios

El vicepresidente de Facua en Córdoba, Francisco Martínez, señala que «se han dado casos de agencias que incrementan artificialmente los precios, por encima de lo que fija el vendedor, porque le han añadido las comisiones», contribuyendo de esta forma a hinchar más la «burbuja» inmobiliaria.

Esto no sucedía antes, cuando sólo operaban los APIs, que hacían una valoración previa del coste y no se plegaban a lo que fijaba el vendedor.
«Hoy es una subasta; se va a ciegas y esto supone un hándicap para el mercado», lamenta Rafael Luque.

Préstamos y dinero negro

Desde las organizaciones de consumidores se aconseja huir de los mediadores avispados que se ofrecen a gestionar los préstamos utilizando sus contactos con entidades bancarias.
«El usuario al principio no lo nota, porque le conciertan una hipoteca a treinta años y, sin saberlo, pagan comisiones a largo plazo.
Se valen de artimañas para que cubran hasta un 120% del valor del inmueble y, casi seguro, el 20% restante se lo llevan ellos», llama la atención el portavoz de Facua.

Otra de las trampas más recurrentes consiste en obligar al cliente a firmar un parte, atestiguando que un empleado del establecimiento le ha enseñado una casa, recibo que, pasado el tiempo, se adquiera o no ésta, se pretende facturar a un alto precio.

Por otro lado, un porcentaje elevado de inmobiliarias no tiene ningún reparo en mediar con dinero negro entre sus clientes, consintiendo que se evadan impuestos, lo que constituye un delito fiscal. La mecánica es muy simple.

Se escritura el piso a un valor muy inferior al de la venta, de esta forma se evita pagar el 7% del IVA de la diferencia y también los gastos de notaría de ese importe con su 16% de IVA.
En tales casos, quien suele sacar ventaja es quien pone en venta el piso, más que la inmobiliaria, pero a costa de mermar la reclamación del comprador.

Esta práctica es habitual en la venta de VPO, con la que los dueños tratan de burlar la prohibición de desprenderse del piso de promoción pública antes de que pasen 30 años desde su adjudicación.

Una de las agencias sondeadas por ABC no dudó en ofrecer una VPO en Arroyo del Moro al precio de 270.000 euros, avisando de antemano que, en caso de estar interesado, sólo podría registrarlo por menos de la mitad, obligando a abonar el resto en la caja B.

08-05-2005 www.abc.es