Comunidad Valenciana con stock de 200.000 viviendas nuevas

05-03-2009 Diario Valencia

En la Comunidad Valenciana hay un stock de vivienda nueva sin vender de 200.000 unidades, que necesitará 3 años para ser absorbido, según el Boletín de Mercado de Valencia de CB Richard Ellis, compañía de consultoría y servicios inmobiliarios, que estima también que en 2009 en Valencia capital habrá una disminución media de precios de vivienda nueva en torno al 10-15%, y en zonas de costa, del 20%-25%.

Según este informe, el mercado residencial cuenta con un stock de viviendas en la Comunidad Valenciana de 200.000 unidades, sin contar con la oferta adquirida por los inversores, actualmente a la venta y es previsible que la demanda apueste por obtener viviendas a través de las entidades financieras, que cuentan con un gran stock caracterizado por precios ajustados y con facilidades de inanciación. Además, indicaron que la sobreoferta está favoreciendo el alquiler.

De este modo, entre enero y noviembre de 2008 se visaron proyectos para construir 27.604 viviendas, un 68,9% menos que en el mismo periodo de 2007. Por su parte, el volumen de las viviendas terminadas en la Comunidad Valenciana hasta noviembre de 2008 ascendió a 110.233 unidades, un nivel similar al mismo período de 2007.

Sin contar con la oferta adquirida por los inversores, actualmente también a la venta, y a la espera de los datos oficiales sobre compraventas y vivienda terminada, se calcula que el stock de vivienda nueva sin vender en los últimos años en la Comunidad Valenciana se sitúa en torno a las 200.000 unidades. Para que la demanda absorba este excedente, se calcula que son necesarios en torno a tres años.

En cuanto a las transacciones en la Comunidad Valenciana, hasta el mes de septiembre de 2008 registró un descenso del 18,1%, en el caso de la vivienda nueva, y del 45,4% en la vivienda usada, que es la que muestra mejor el pulso del mercado.

ALTOS PRECIOS Y FALTA DE FINANCIACION

El todavía hoy alto nivel de precios y la falta de financiación son los dos factores principales que impiden que la demanda potencial existente se convierta en efectiva.

Los canales de comercialización más directos y flexibles, como las subastas inmobiliarias, adquieren un mayor protagonismo en mercados como el actual. Por otro lado, los Bancos y Cajas se están convirtiendo en los principales ofertantes de vivienda en España debido a la acumulación de producto residencial que obtienen a través del canje de deuda a promotores por activos inmobiliarios, o de ejecuciones hipotecarias.

El producto puesto a la venta por estos agentes aúna precios ajustados con facilidades de financiación, por lo que se prevé que sea una buena vía a la que se acoja la demanda.

OFICINAS

Por otra parte, las oficinas reflejan la situación de las empresas. La demanda de oficinas en la Comunidad Valenciana se ha visto directamente afectada por el descenso en el número de empresas de nueva creación y el aumento del número de empresas disueltas, así como el frenazo que otras muchas han tenido en sus planesde expansión.

Donde más se ha notado esta tendencia de las empresas es en las cifras de absorción bruta de oficinas. Los niveles son equiparables a los de 2005, con una contratación de 43.325 m2, lo que supone un descenso aproximado del 27,8% con respecto al mismo periodo del año 2007.
Sin embargo, el tamaño medio de las mismasaumentó aproximadamente en un 34%.

Las ventas de oficinas han registrado un volumen de transacción en 2008 en torno a los 10.500 m2, casi el doble que en 2007, debido a dos grandes operaciones por parte de empresas del sector Servicios y Educativo. Con respecto a la nueva superficie del parque de oficinas valenciano se incorporaron a lo largo del pasado año 30.499 m2, es decir, un 33,6% más que en 2007.

Ante esta situación, los niveles de renta iniciaron, a lo largo del 2008, una corrección a la baja. La renta media del mercado, se situó en los 11,8/m2/mes, lo que supone un descenso del 7,8% respecto a la renta media registrada durante el 2007.

En el mercado de oficinas en venta, tanto los precios máximos como los medios descendieron de forma general durante el 2008 hasta los 2.196/m2 (-12,2% interanual) y 1.963/m2 (-4,3%) respectivamente.

En cuanto a las zonas prime el local tipo en 2008 ha sido unespacio inferior a 300 m2, situado en la zona prime de la ciudad en las calles Poeta Querol, Marqués de Dos Aguas, Colón y Jorge Juan.

El aumento de la disponibilidad de locales que registró 2008, ha propiciado una caída de rentas generalizada respecto a 2007, que oscila entre el 10% y 15%. La calle Colón sigue siendo la más cara del mercado valenciano de High StreetRetail.
Por su parte, los Centros Comerciales tienden a limitar sus planes de expansión e, incluso, reducen la superficie que ya ocupan. En 2008 se abrieron cinco nuevos centros comerciales en la Comunidad Valenciana. Los modelos que más se están viendo favorecidos por este entorno son los de descuento: hard discount en alimentación, fast food en restauración y Factory Outlets en moda.

MERCADO INDUSTRIAL EN RETROCESO

La incertidumbre económica ha tenido un impacto significativo sobre la demanda industrial particularmente a partir de la segunda mitad del año. El segmento de alquiler está adquiriendo protagonismo respecto a la demanda en compra, principalmente debido a la dificultad de acceso al crédito.

Una respuesta a las dificultades de financiación a las que se enfrentan los operadores es el sistema Sale & Leaseback, por el cual una corporación industrial pone en venta su patrimonio quedándose en él como inquilino.

En cuanto al mercado hotelero y pese al descenso de turistas en la Comunidad Valenciana a lo largo de 2008 (estimado en -6,7% con respecto al año anterior) la oferta de establecimientos turísticos creció durante el 2008 alrededor del 13,8% en la Comunidad Valenciana. Esta situación está alimentando el escenario de ligera sobreoferta, deteriorando así los ingresos del sector hotelero.

Las iniciativas de nuevos proyectos se han desacelerado considerablemente y los nuevos visados turísticos cayeron un 10,7% en la Comunidad Valenciana. Por tanto, parece claro que el mapa de lujosos hoteles con el que cuenta la autonomía debe derivar a la búsqueda de nuevas fórmulas creativas que aporten valor añadido.

Así, los hoteles de bajo coste, o los llamados contratos de Management parecen dos de las tendencias con mayor dinamismo. No obstante, y pese al descenso del número de viajeros en la Comunidad Valenciana (6,7% durante 2008), cabe destacar que la oferta de turismo se mantiene, en gran parte gracias a eventos como la celebración del Gran Premio de Fórmula 1.

CB Richard Ellis: www.cbrichardellis.es

05-03-2009

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