29-06-2005 Consejos, Entrevistas, Informes

29-06-2005 La Nueva España

Claves y perspectivas del mercado inmobiliario

Julio Rodríguez, experto en el mercado inmobiliario, vaticina precios más altos, más construcción y menos demanda. Los créditos tiran de la vivienda. Se construye mucho y la vivienda está cada vez más cara porque las condiciones de financiación son excepcionales. Julio Rodríguez López, ex presidente del Banco Hipotecario y vocal del Consejo Superior de Estadística, está considerado uno de los mayores expertos en vivienda y ayer participó en el curso «Análisis de las políticas públicas de vivienda», dirigido por las profesoras Montserrat Díaz y María del Mar Llorente, del departamento de Economía Cuantitativa de la Universidad de Oviedo.

Rodríguez López analizó con este periódico algunas de las claves y perspectivas del mercado inmobiliario.

¿Más vivienda más cara?

Para Julio Rodríguez no parece que este año se vaya a modificar la tendencia del mercado, aunque algunos datos revelan una «debilidad de la demanda», que aún no ha tenido reflejo en los precios. Habrá, pues, «persistencia de alto volumen de construcción, precios altos y demanda más débil».

Compra como inversión.

El economista resalta que «una parte creciente de los compradores son inversores» que adquieren una vivienda como forma de ahorro. La «sobreinversión acentúa la subida de los precios y la presencia de inversores provoca una expulsión de otras actividades productivas».

Los tipos seguirán bajos:

A corto plazo no se prevén modificaciones en los tipos de interés. «Son los más bajos en cincuenta años y el tipo real (corregido con la inflación) es negativo», afirma Rodríguez. Y no hay sombra en el futuro: «Al negocio inmobiliario en España le ha venido muy bien la pésima situación de Francia, Alemania e Italia, que justifica que el Banco Central Europeo mantenga unos tipos de interés muy reducidos».

Jóvenes, los más damnificados:

«El gran pagano de esta situación es el joven que accede por primera vez a una vivienda, que se enfrenta a precios desacompasados a sus niveles de ingresos». Sin subsidio o vivienda protegida a precio más bajo «no tienen posibilidad de acceder al mercado».

Burbuja inmobiliaria:

«Existe una cierta sobrevaloración, pero es difícil de medir», asegura el economista. No obstante, las buenas condiciones hipotecarias y de préstamos, además de la presencia de compradores-inversores, «se traduce en unos precios que serán difíciles de sostener si empeoran las expectativas, una subida en los precios de energía o cambios en los tipos de interés, aunque esto no parece probable».

Riesgos de futuro:

La situación macroeconómica puede cambiar y alzas destacadas en el petróleo o acontecimientos como la guerra del Golfo provocaron caídas del mercado. El problema reside en que «buena parte de la actividad productiva (española) se está reestructurando a la construcción y están desapareciendo otras actividades». Aunque la vivienda «marca la oferta productiva española, hay una contrapartida visible en la existencia de un déficit en la balanza de pagos muy fuerte».

Pareja joven busca…
¿Cuáles son las recomendaciones para una pareja que busca su primer piso?

Julio Rodríguez recomienda primero, «no tener ascos al alquiler; no es tirar dinero, sino que se paga un servicio».
A su juicio, «vale más ir inicialmente al alquiler y fortalecer la posición financiera».
Con ingresos suficientes y algo ahorrado, el segundo paso es «mirar si hay viviendas protegidas, aunque es algo que depende de la voluntad de cada Ayuntamiento».

Es fundamental «juntar dos salarios, que refuerza la capacidad de acceso».
¿Y si no hay vivienda protegida?
La compra de vivienda libre, con una hipoteca que no sea más de la tercera parte de los ingresos.

«Vivir con pagos hipotecarios de más del 40 por ciento es vivir mal y muy sujeto a eventualidades».

La Nueva España