17-12-2007

Hasta hace poco, cuando alguien comentaba que había comprado una vivienda, todos le felicitaban.

“Ahora, poco menos que parece un tonto, porque todo el mundo le dice que debería haber esperado, porque los precios van a bajar”, reconoce un importante promotor catalán, que atribuye buena parte de la culpa del parón de ventas inmobiliarias a la falta de liquidez que atraviesa el sector financiero español y a la actitud defensiva adoptada por las entidades.

Una falta de liquidez que induce a los bancos y cajas de ahorro, según el mismo promotor, a aconsejar a sus clientes a que esperen tiempos mejores en los que se producirán supuestas bajadas de precios.

Esta circunstancia, unida a la escalada de los tipos de interés y al endurecimiento de las hipotecas que se conceden, ninguna de ellas sobre el 100% del valor del inmueble, invita a tirar la toalla a los potenciales compradores a la espera de tiempos mejores.

En este escenario de falta de liquidez, que según expertos consultados obedece a la incertidumbre que atenaza al sistema financiero, que no conoce ni el calado ni el alcance de la crisis derivada de las hipotecas “subprime” (de alto riesgo) norteamericanas, la demanda de viviendas se ha enfriado de forma considerable, hasta el punto de que los compradores-inversores ya no le ven atractivo a corto plazo y los compradores en busca de una vivienda propia están posponiendo sus decisiones, conscientes de que por primera vez en muchos años el tiempo juega a su favor.

La intervención de los bancos centrales mundiales, con la Fed norteamericana y el Central Europeo a la cabeza, intenta inyectar dinero a un sistema en el que recelan las entidades prestarse entre sí.

Un financiero catalán reconocía que bancos y cajas se centran en la captura de pasivo para reservas, por lo que pudiera venir, y que sólo conceden créditos a los clientes fidelizados.

Unos créditos que en el caso hipotecario alcanza al punto por encima del euribor, que roza el 5%.

En la reciente edición del Salón Inmobiliario Meeting Point de Barcelona, el consejero delegado del Banco Santander, Alfredo Sáenz, y el director general de La Caixa, Juan María Nin, coincidieron en asegurar que los grifos de la financiación del sector inmobiliario permanecen abiertos en España, al igual que las puertas de las entidades para quienes busquen una hipoteca.

Harina de otro costal es el caudal y sobre qué recipientes se vierte el dinero, puesto que tanto Sáenz como Nin reconocieron que las entidades financieras son ahora más selectivas a la hora de conceder créditos. Nin abundó en la afortunada metáfora de la vida líquida del sociólogo Zygmunt Bauman, al advertir del posible “embalsamiento” de la demanda, un fenómeno que calificó de “muy perjudicial” cuando se produce. Los síntomas del peligro de estancamiento se derivan “de la sensación de que ahora no es un buen momento para comprar”.

A juicio del director general de la primera caja española, en el caso de que “el embalse generado por este fenómeno se rompiese sin aviso, sí se produciría una alteración desordenada de los precios que podría afectar negativamente al sector”.

Los promotores inmobiliarios, por su parte, no cejan en su empeño de intentar convencer de que ahora es el mejor momento de los últimos diez años para comprar una vivienda.

Alegan que como se ha frenado la construcción de nuevas, llegará un momento en que no habrá suficientes pisos disponibles, momento en que volverán a subir los precios en cumplimiento de una regla básica del capitalismo, aquella siempre encarece los bienes escasos.

En cuanto al mercado de segunda mano, los intermediarios aseguran que se impone la negociación, una práctica que el sector retoma mientras intenta aportar cordura a los vendedores para que ajusten el precio a la nueva situación del mercado. Los intermediarios inmobiliarios ya han realizado su ajuste, con el cierre de oficinas que en algunas zonas se duplicaron ante el brío que adquirió en la pasada década la venta de pisos.

Respecto a vivienda nueva, el récord de iniciadas el año pasado y principios de este, como consecuencia del efecto de entrada en vigor del nuevo código de la construcción, mantendrá elevada la oferta, máxime cuando a los promotores les está costando vender, por más aparcamiento, coche o año de carencia de la hipoteca que ofrezcan como reclamo.

Los expertos pronostican que la venta de viviendas se mantendrá en los centros urbanos, bien comunicados por transporte y servicios, puesto que se trata de un bien escaso imposible de deslocalizar.

Por ejemplo, quien quiera vivir en el Eixample barcelonés, no tendrá más remedio que acudir a la oferta existente, que no reducirá tanto los precios. La caída será más importante en las promociones de la segunda corona metropolitana, donde ahora existe más oferta, así como en la segunda residencia, donde el parón de ventas es evidente.

La magnitud del cambio de ritmo no ha tardado en notarse en las cifras de visados de viviendas nuevas, a la vista de las cuales el Instituto de Tecnología de la construcción de Cataluña (ITeC) preveía esta semana para el 2008 una caída en el mercado español de la vivienda del 8% en términos de volumen de producción, lo que haría retornar al sector a los niveles de actividad registrados en el 2004.

Para la previsión del año 2009 son más numerosos los argumentos de prolongación del reajuste (mucho “stock” por colocar, poca predisposición financiera) que los que abogan por una reactivación de la demanda (bajada de precios) por lo que se prevén de nuevo números rojos (-10%), “mientras el mercado español continúa a la busca de su auténtica velocidad de crucero, es decir, aquel nivel de producción que sea capaz de satisfacer una demanda que ya sólo sería sostenida por razones básicamente demográficas”, señala el ITeC.

Sin embargo, para el Colegio de Registradores, la demanda de vivienda como bien de uso se mantendrá en el futuro, “aunque no a ritmos de años anteriores”, en tanto continúen las tendencias de crecimiento de empleo y población, sobre todo inmigrante.

Distinto es en el caso de segundas residencias o la multitud de promociones junto a campos de golf, cuya ubicación no importa tanto como la variable precio. Los expertos indican que es en esta segunda tipificación donde los precios han caído y caerán más.

En lo que sí existe coincidencia entre los expertos es en la constatación del cambio de modelo de crecimiento catalán con la crisis de la construcción. Descontado el crecimiento negativo de la edificación residencial, los jefes de estudios de distintas entidades financieras y profesores de escuelas de negocio barcelonesas se interrogan sobre el alcance, profundidad y duración de este cambio de ciclo económico con la construcción como acelerador, un sector que la industria empieza a relevar.

Dependerá de si el paro que genere la crisis de la vivienda va a ser absorbido por el resto de subsectores de la construcción. Y también de lo que haga del Banco Central Europeo, que ya ha anunciado que va a subir los tipos de interés para intentar atajar la acelerada inflación en la zona Euro.

17-12-2007 Vocento