18-01-2008 Vivienda País Vasco

Garellano se ha convertido en “El Dorado” de Bilbao. En este recinto de apenas 60.000 m2, hoy sede de la Policía Municipal y de Bomberos, están depositadas las esperanzas de los gestores del urbanismo de la ciudad, representados en Ría 2000.

Aquí se ha diseñado una ambiciosa regeneración, sustentada en una operación inmobiliaria de la que dependen otros retos: hay previstos 1.150 pisos a partir del año 2010, en lo que será la última gran edificación en una ciudad que ya no dispone de solares libres, salvo en sus aledaños -Zorrozaurre y Olabeaga-.

Su construcción rematará lo que se conoce como El Ensanche, pues esta urbanización está a un paso de la Gran Vía y de sus áreas de influencia, sobre todo cuando se derribe la barrera física y psicológica que representa el viaducto de Sabino Arana, el principal acceso del tráfico a la capital desde la autopista.

Pero la importancia de Garellano va más allá del encaje en la trama urbana, ya que la venta de las casas es clave para llevar a buen puerto tres grandes proyectos ya en marcha. Se trata del soterramiento del tren de Feve en Basurto, la mudanza de Protección Civil y Seguridad Ciudadana a Miribilla y la apertura de un centro cívico en el viejo edificio de desinfección de Zankoeta.

Por tanto, la promoción cumple con creces su función social, pero fía el éxito financiero en los 575 pisos que saldrán a la venta en el mercado libre, sobre los que recaería la carga económica.

Este delicado equilibrio está vigente en las grandes operaciones inmobiliarias de Bilbao -Zorrozaurre, con 5.680 pisos previstos, la mitad protegidos, es el otro ejemplo-, aunque se hace más “sensible” ahora que el mercado parece frenado tras años de sucesivos encarecimientos. O sea que en Garellano no sólo habrá que hilar fino con el compás; también con la calculadora.

Los responsables de Bilbao Ría 2000 ratificaron ayer las líneas maestras de la operación al término de su consejo de administración y confirmaron su compromiso con esta pastilla urbana, una perla para la ciudad. Además de anunciar la convocatoria de un concurso restringido para seleccionar al equipo de arquitectos que diseñará este mismo año la urbanización, los representantes de la sociedad pública repasaron de forma somera las luces y sombras del proyecto.

Tanto su presidente, Iñaki Azkuna, como su director, Ángel Nieva, admitieron que ven con «preocupación» el estancamiento que sufre el mercado de la vivienda, pero mostraron su confianza en que los efectos de esta amenaza se hayan reducido cuando comience la venta de parcelas a los promotores privados, dentro de dos años. «Esperemos que la crisis no nos afecte demasiado», indicaron.

A favor de esta tesis juegan la ubicación, en plena columna de Bilbao, y los plazos de construcción. El arranque de la urbanización de Garellano depende de la edificación de la nueva sede de Bomberos y Policía Municipal de Miribilla, cuya finalización está prevista para 2010. Sólo entonces habrá luz verde a la mudanza y la consiguiente venta de parcelas para pisos.

Cualquier retraso en esta iniciativa podría agravar las incertidumbres, al acercarse a los plazos de Zorrozaurre, donde hay planteados más de 5.000 pisos, o de Olabeaga, que podría acoger otros mil para pagar el soterramiento de Renfe. Demasiados pisos a la vez para un mercado hoy colapsado y sobre el que gravitan incertidumbres en el futuro.

Por eso es tan importante Garellano, pieza a pieza. Las viviendas que se levantarán en este suelo, de propiedad municipal, sufragarán directamente tres grandes obras, además de los propios costes de urbanización, del Master Plan del arquitecto elegido y de los honorarios del promotor privado.

El soterramiento ferroviario entre Gordoniz y Basurto es el tajo más caro de Ría 2000 en sus 15 años de trayectoria. Aunque el presupuesto es de 70 millones, hay que descontarle 18 millones -12 abonados ya por el Ministerio de Fomento y 6 por Ría 2000, gracias a las plusvalías de Abandoibarra-.

La segunda operación es el propio traslado a Miribilla, cuyas nuevas instalaciones están presupuestadas en 33,5 millones. Y la tercera, y más cercana, es la reconversión de Zankoeta en centro cívico, en lugar del ya existente en Garellano. Rondará los 4 millones.

En total, la venta de viviendas debe dejar “limpios” más de cien millones, unas cuentas que ofrecerían márgenes muy ajustados con la coyuntura actual a no ser que se “castigue” el precio de la vivienda libre. Hoy por hoy, en un cálculo aproximado, un piso de este tipo en el nuevo Garellano debería rondar los 500.000 euros para hacer viable la operación.

Para cubrirse las espaldas y garantizar la solidez económica de las obras ya en marcha, Ría 2000 decidió prevenirse y suscribió en marzo de 2006 el mayor préstamo de su historia al endeudarse en 105 millones para poder financiar el soterramiento de Feve y la mudanza a Miribilla hasta que pueda explotar la veta de Garellano.

18-01-2008