06-10-2005

06-10-2005 El Financiero
Así vamos…
Lo inmobiliario en Europa, burbuja que puede explotar

Juan Castaingts Teillery - Profesor investigador de la UAM-I
E-Mail: castaingts42-juan@yahoo.com

El sector inmobiliario ha sido un factor clave en el crecimiento de las economías de Estados Unidos (EU) y el Reino Unido (RU). La construcción y la compra de casas habitación impulsan el gasto de las familias, lo que fomenta el gasto en general y el crecimiento del PIB.

La tendencia en Europa continental hacia el estancamiento de los grandes (Alemania, Francia e Italia) se ha visto aligerado porque el sector inmobiliario y la construcción se mantienen dinámicos. La fuerte demanda de vivienda ha tenido como repercusión que el precio de la misma haya subido por los cielos. El alza del precio de la vivienda y de la tierra retroalimenta con vigor a la economía, produciéndose lo que los economistas denominan el “efecto riqueza”, que consiste en el hecho de que cuando las familias se sienten más ricas porque aumenta el valor de sus activos, consumen más. Así, el aumento en el precio de la vivienda genera un efecto riqueza que impulsa al consumo general y, por lo tanto, al crecimiento. Este círculo virtuoso se ha producido sobre todo en el RU y EU.

El problema es que buena parte del aumento de los precios de la vivienda es especulativo. Un especulador que advierte que el precio de las viviendas va a subir, compra ahora para vender luego y con ello incrementa la tendencia al alza del mismo precio. Durante un periodo la especulación es positiva, ya que el alza de precios que ella estimula, no sólo provoca efecto riqueza, sino que las familias, al ver que los precios suben, se sienten estimuladas a comprar una vivienda mejor, tomando el acto como una inversión en activos para la familia.

El proceso puede seguir durante un periodo largo y todo depende de la confianza. Mientras haya confianza, los créditos para las adquisiciones de inmuebles se ofrecerán en forma creciente, y con esto disminuye lo que se denomina la prima de riesgo, lo cual implica tasas de interés de mercado menores.

Es necesario señalar dos aspectos que se refieren a la forma en que los inversionistas ven el futuro. El primero se relaciona con los costos; si el futuro lo ven negro, sólo invertirán en el caso de contar con altas ganancias posibles; si el futuro lo ven con optimismo, aceptan inversiones que puedan dejar menos ganancias, ya que las ven seguras. Esto es lo que los economistas denominan con el pomposo nombre de “tasa de descuento al futuro”. Así, ante un monto de ganancias posibles, si hay confianza y optimismo, la tasa de descuento al futuro será baja y la inversión (en este caso la compra del inmueble) se realizará y, si no hay confianza, sucederá lo contrario.

El segundo aspecto se relaciona con las posibles ganancias esperadas, si hay confianza y se piensa que las ganancias serán altas, la inversión se realiza aunque el costo de la misma pueda ser alto.

En síntesis, cuando hay confianza se tiene una tasa de descuento a futuro baja y una esperanza de ganancias alta y, en consecuencia, la inversión fluye a raudales. Nótese que son tres elementos que intervienen: la tasa de descuento a futuro (ver brillante o negro el futuro), las expectativas de ganancias futuras y el costo de la inversión, o sea la tasa de interés. Todo ha sido propicio hasta hoy. Bajas tasas de interés, baja tasa de descuento al futuro y altas expectativas de ganancias, ya que se supone que el crecimiento de los precios continuará.

Es cierto que el proceso implica un fuerte crecimiento de la deuda de las familias, pero mientras el proceso vaya al alza, el aumento de la deuda no es muy preocupante, ya que el incremento en el valor de los activos inmobiliarios compensa la deuda para las familias y la garantiza para los bancos.

Mientras la confianza dure, todo marcha sobre rieles. El problema es que la confianza no es eterna. Hay un momento en que se comienza a pensar que los precios de las viviendas ya aumentaron demasiado, y eso conduce a que aumente la probabilidad de querer vender y disminuya la probabilidad de querer comprar. Conforme aumenta la probabilidad de venta y disminuye la de compra, las ventas aumentan y bajan las compras, y los precios primero dejan de subir, y cuando comienza a bajar la confianza se puede desplomar el mercado inmobiliario: aumenta la tasa de descuento a futuro, diminuyen las expectativas de ganancia y las tasas de interés aumentan; la caída se hace realidad.

Generalmente, la caída es rápida y en crack. Tal es el ejemplo japonés de los años ochenta.

El peligro de un crack inmobiliario en EU o en Europa ya se comienza a hacer presente.

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