03-08-2005 Noticias Internacionales

02-08-2005 InvertirOnline

Argentina - En 5 años los precios subieron hasta 105%

La Fed podría darle el tiro de gracia a la burbuja inmobiliaria. Los aumentos que viene realizando la Reserva Federal en la tasa de interés podrían generar en breve una caída en la sensación de riqueza de los propietarios de los EE.UU.

Jamie Westenhiser, la muchacha que Playboy Enterprises Inc. eligió para el despliegue central de la célebre revista en mayo, dice que sus días de desnudarse ya pasaron. Como los precios de las casas en su ciudad de Fort Lauderdale, Florida, subieron 105 por ciento en los últimos cinco años, la modelo de 23 años le dijo a la revista que empezará una carrera en bienes raíces.

La vivienda en Estados Unidos está más cara que en por lo menos los últimos cinco años, según un índice la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que compara los precios medios de las casas contra los ingresos, desde mayo del 2000.

El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dijo el mes pasado que ve “señales de efervescencia en algunos mercados locales”. Esa es la forma que tiene la Fed de decir que “Dios ayude a la economía de EEUU si los consumidores no pueden contar con un precio de las propiedades siempre en alza para mantener su sensación de bienestar económico”. Hay abundante evidencia histórica en todo el mundo de que las burbujas inmobiliarias no se desinflan, estallan. Australia, por ejemplo.

En el 2000, el aumento anual promedio en los precios de las casas fue de 8,3 por ciento. Un año más tarde el ritmo subió por encima del 11 por ciento. En el 2002 y 2003 los australianos podían contar con que sus viviendas se hicieran como mínimo 17 por ciento más caras en cada trimestre. Sin embargo el banco central australiano empezó a subir la tasa de interés, llevando el costo de los préstamos de 24 horas a 4,75 por ciento en el 2002; 5,25 por ciento para fin del 2003 y 5,5 por ciento a comienzos de este año.

Baja la presión
Cuando el costo del crédito se hizo sentir en las cuotas hipotecarias, el mercado inmobiliario se enfrió… velozmente. Los precios subieron 12,6 por ciento en el segundo trimestre del año pasado, 8,2 por ciento en el tercero y 2,7 por ciento en el último. En el primer trimestre de este año aumentaron apenas 0,4 por ciento. Pero es el Reino Unido el que muestra el panorama más aterrador en el sentido de lo que puede ocurrir cuando un mercado inmobiliario hiperactivo se descarrila.

El precio promedio de una propiedad en Londres casi se duplicó en los cuatro años previos al segundo trimestre de 1989, trepando a 97.667 libras (US$173.000), según cifras compiladas por la Nationwide Building Society, tercera entidad británica de créditos hipotecarios. Uno podría haber casi cuadruplicado su dinero comprando una vivienda a mediados de 1979, el doble de lo que hubiese podido ganar con las acciones en la bolsa del país en esos 10 años.

En todo el país, los precios de las propiedades tuvieron un aumento similar, aunque no tan extraordinario. Llegaron a un poco más de 62.000 libras para mediados de 1989, desde 34.700 libras cuatro años antes y 19.075 libras en 1979. El mercado inmobiliario parecía cada vez más como un accidente a punto de ocurrir.

Derrumbe de precios
Para fines de 1992, esa propiedad londinense valía menos de 67.000 libras, según cifras de Nationwide, un derrumbe de más de treinta por ciento. A nivel nacional, los precios de las propiedades bajaron 24 por ciento desde mediados de 1989 hasta fines de 1992, dejando a mucha gente con una deuda mayor con las hipotecarias de lo que valían sus casas.

Los precios cayeron al subir las tasas de interés y perder la gente sus empleos. De 1986 a 1990, el desempleo en el Reino Unido bajó a la mitad, registrando un mínimo de 5,2 por ciento en abril de 1990. En menos de dos años volvió a subir a casi dos dígitos, llegando a 9,9 por ciento para diciembre de 1992. El gobierno del Reino Unido, que por entonces era el responsable de la política monetaria, había elevado el costo del crédito a 15 por ciento para octubre de 1989, desde 7,5 por ciento en mayo de 1988. Incluso para mediados de 1992, las tasas estaban en 10 por ciento.

Sufrientes consumidores
Las consecuencias en la economía británica fueron severas. Las ventas minoristas promediaron un crecimiento anual de 6,4 por ciento en 1988. Cuando los dueños de propiedades comenzaron a temer que los buenos tiempos no duraran, las ventas minoristas se derrumbaron a un crecimiento promedio de 2 por ciento en 1989.

En 1991 declinaron todos los meses salvo noviembre, promediando un retroceso de 1,4 por ciento. Los minoristas consiguieron un alza de apenas 0,8 por ciento en 1992. Un colapso del mercado de valores en 1987 había provocado una inflación en los precios de los inmuebles. En octubre y noviembre, el índice FT-SE 100 de las principales acciones británicas perdió más de un tercio de su valor en menos de cinco semanas. La propiedad empezó a verse como un lugar mucho más seguro que el mercado de valores donde colocar el dinero para la jubilación.

Los paralelos con el actual mercado de EEUU son evidentes. El índice compuesto Nasdaq perdió la mitad de su valor entre marzo y diciembre del 2000. Ese bajón fue seguido por una oleada de escándalos corporativos que ensució a empresas como Enron Corp. y WorldCom Inc., y que sigue en los titulares de los diarios a medida que los responsables pasan por el sistema judicial rumbo a la cárcel.

Ladrillo o acción
Por eso es difícil criticar al inversor estadounidense, o incluso a las bellezas de Playboy, por preferir los ladrillos financiados con hipotecas antes que las veleidades del mercado de valores. Los precios de los inmuebles subieron 12,5 por ciento anual en el primer trimestre de este año, según la Office of Federal Housing Enterprise Oversight, entidad que supervisa el sector a nivel nacional, tras aumentar 11,9 por ciento en los tres meses previos y 13,4 por ciento en el tercer trimestre del 2004.

En la década del noventa, James Carville, asesor político del presidente Bill Clinton, dijo que preferiría reencarnarse como el mercado de bonos antes que como el papa o el presidente, porque “uno puede intimidar a cualquiera”. Por estos días, su profesión preferida como resucitado probablemente sería el mercado mundial de la vivienda.

“Las burbujas son para las bañeras”, se dice en www.condoflip.com, un sitio web que exhorta a los inversores a comprar y vender condominios incluso antes de que estén edificados. Esperemos que a los inversores estadounidenses que se amontonan ante las puertas del negocio inmobiliario no se les derrumbe la casa encima.

Fuentes: Bloomberg, InfobaeProfesional.com
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